2023년 디딤돌 대출이 2022년과 다르게 바뀌었는데요. 궁금하시죠? 2203년 디딤돌 대출 바뀐 내용을 총 정리 해드립니다. 일반 은행에서 받는 7%의 고금리 말고 2%금리로 50만원 아껴보시려면 끝까지 읽어보세요. 거기에 더해 특례보금자리론 과 함께 받는 방법도 알고 가세요.
오늘은 많은 분들의 요청이 있었던 ‘디딤돌 대출’에 대해 살펴보려고 합니다
2023년 디딤돌 대출이란?
2023년 디딤돌 대출은 주택가격 5억원 이하 전용면적 85제곱미터 이하인 주택에 대해 2.5억원을 한도로 대출해 주는 정부 주도 주택담보대출 상품인데요. 이자가 매우 저렴한 2%인 대신 조건이 매우 까다롭습니다. (신혼부부시라면 이 글부터 읽고 오시는것 추천합니다. 신혼부부 디딤돌대출 2% 금리로 월 100만원 벌기(2023년))
일단 디딤돌대출은 보금자리론과 다르게 주택도시기금과 한국주택금융공사 모두에서 신청할 수 있습니다. 이게 기존에 주택도시기금과 한국주택금융공사로 이원화되어있던 상품이 “내집마련 디딤돌 대출”로 통합된 거라고 합니다. 따라서, 주택금융공사 홈페이지, 주택도시기금 홈페이지나 앱, 그리고 우리가 아는 일반적인 은행들 즉 우리은행 국민은행 농협 신한은행 하나은행 같은 은행 창구를 통해 신청이 가능합니다.
디딤돌 대출은 서민을 위해 만들어진 대출인 만큼, 대출금리가 정말 저렴한데요 최근 금리가 오르고 있음에도, 2023년 1월 기준, 연 2.15~3%(주택도시기금 디딤돌대출 금리 바로가기)인 걸 보면, 다른 주택담보 대출에 비해 굉장히 낮은 금리인 것을 알 수 있습니다.
2023년 디딤돌 대출 자격요건
대신 대출 자격요건이 굉장히 까다로운데요 그럼 자격요건부터 차근차근 살펴보도록 하겠습니다
- 하나, 대한민국 국적을 가진 성인이어야 한다
- 둘, 디딤돌대출은 원칙적으로 기혼 세대주를 대상으로 대출이 가능합니다
- 다만 몇 가지 예외 케이스가 있습니다 미혼이라도 하더라도 만 30세 이상인 경우는 제한된 조건으로 디딤돌 대출 이용이 가능하고요 또, 나이 상관없이 직계존속, 또는 미성년 형제자매를 부양하고 있는 경우, 원래 조건 그대로 디딤돌 대출이 이용 가능합니다
- 셋, 무주택자 요건입니다 세대주 및 모든 세대원이 주택을 보유하지 않고 있어야 하고요 분양권 또는 조합원 입주권도 주택으로 간주되어 대출 신청이 불가합니다
- 보금자리론의 경우, 기존주택 처분 조건으로 대출이 가능했지만, 이게 불가능하다는 거죠? 신청 시점에 말 그대로 ‘무주택’이어야 합니다
- 넷, 매매주택 소유 요건입니다 디딤돌대출의 경우, 대출을 신청하는 세대주와 주택 소유자의 명의가 같아야 합니다
- 보금자리론의 경우, (세대주가 주택 소유를 해도) 세대주의 배우자가 대출을 신청하는 것이 가능했지만, 이것이 불가능하다는 것이고요 다만, 부부 공동명의의 주택은 신청이 가능합니다
- 다섯, 대출실행일로부터 1개월 이내에 담보주택에 전입해야 하고, 전입일로부터 1년 동안 실거주하여 전입 상태를 유지하여야 합니다
- 여섯, 소득제한은 기본적으로 부부합산 연소득 6천만원 이하여야 하지만, 생애최초 주택구입자, 신혼가구, 2자녀 이상 가구일 경우, 연소득 7000만원 까지 제한 기준이 상향됩니다
- 육아 휴직일 경우 휴직 직전의 1개년 연소득으로 증빙하거나 직전 2개년 소득 중 편한것으로 증빙하시면 됩니다.
- 예를들어 21년 4월에 휴직하시면 20년과 19년도로 2개년으로 증빙하시거나, 20년4월부터 21년3월까지의 소득 중 높으신것으로 증빙하시면 됩니다. 둘 중 조건에 더 맞는것으로 우선 제출 하시면 됩니다.
- 예를 들어 7천만원이 넘는 경우, 안 넘는 소득 년도 것으로 제출해 볼 수 있습니다.
- 2년치 소득을 하는 이유는 2개년의 차이가 20%이상 나면 평균으로 하려고 하는것 입니다. 차이가 나지 않는다면 최근년도를 소득으로 판단합니다.
- 일곱 번째로, 자산제한은 보금자리론에는 없었던 요건으로, 부부합산 순자산 금액이 소득 4분위 전체 가구의 평균값 이하여야만, 대출 신청이 가능합니다
- 23년 1월 기준, 순자산 5억6백만원 이하여야 하는건 데요 대출 신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액은 부동산, 일반자산, 자동차, 금융자산 합계에서 부채를 차감하여 산정하며, 자산심사는 주택도시보증공사에서 수행합니다
무주택 관련 궁금하신 점은 디딤돌 대출 세대주 무주택 기준(2023년)을 참고하시고 대출 서류 관련해서 궁금하신 점은 디딤돌 대출 서류(자산심사 소득심사+이의 제기 절차 3단계,2023년)을 참고하세요.
다음으로 대출 자격이 미혼은 다른데요. 디딤돌 대출 자격(미혼 기준 달라 낭패, 2023년) 을 참고하셔야 합니다.
2023년 디딤돌 대출 신청시기
다음으로 신청 시기입니다. 소유권 이전 등기 접수일(즉 잔금일, 일반적으로 잔금일에 등기이전하죠)로부터 3개월 이내에 접수되어야 신청이 가능한데요. 대출 접수, 승인, 실행의 전 과정이 최대 70일까지 소요되니, 넉넉하게 일정을 잡아 미리 신청하셔야 합니다
여기서 대출 접수일은 주택도시보증공사가 대출 신청 정보를 수신한 날을 의미합니다 즉, 대출 신청일과 대출 접수일은 다를 수 있습니다.
보금자리론은 많은 부분을 대출 신청일을 기준으로 진행하지만, 디딤돌대출은 대출 접수일을 기준으로 진행하는 것이 많으니, 참고해 주세요 이것도 보금자리론과는 다른 점인데요.
디딤돌대출은 무조건 구입용도로만 신청이 가능합니다. 소유권이전등기일이 접수일로부터 3개월이 초과된 후 이용하는 보전용도나, 기주택담보대출을 상환하는 상환용도로는 대출이 불가능합니다
디딤돌 대출 신청방법
디딤돌 대출 신청방법은 우선 사전자격심사를 받고 서류를 준비해서 내는것인데요. 참고로 디딤돌대출과 함께 특례보금자리론을 한번에 받으시려면 디딤돌 대출과 특례보금자리론 대출 받는 은행을 한 곳에서 받으셔야 합니다.
특례보금자리론 + 디딤돌대출로 평균 2% 금리받기 (2023년)
자세한건 아래 링크 확인하시고 다시 신청 방법을 보시면 사전 자격심사는 인터넷으로 하시면 되는데요. 위에 디딤돌 대출 신청 바로가기 링크로 가시면 주택도시기금 e든든 홈페이지에서 대출 신청 정보를 작성해주시면 다음날 정도에 자격이 되는지 안되는지 적격 심사 여부가 옵니다.
많은 분들이 여기서 부적격이 나는 경우가 있는데요. 부적격일 경우에는 자산기준 초과 같은것이 있는데 이건 기존에 전세살고 있는데 전세금 모두가 나의 자산으로 잡힌 경우도 있고, 분양권이 있으면 중도금대출 같은것을 빼고 나의 자산을 잡아야하는데 중도금 대출 받은것이 누락된것도 있어서 나의 자산 중에 대출을 빼다보면 자산을 맞출수 있을 실거에요. 그거에 관련된 서류는 금융거래 확인서나 공급계약서, 대출 증명서를 제출하면 됩니다.
또 소득 산정기준에서 문제가 되는 경우도 있는데 맞벌이거나 아님 휴직 복직으로 인해서 소득이 안잡혀야 되는데 잡혔다 이러면 또 재직증명서, 휴직 복직 관련 서류를 제출하면 되니까 너무 걱정하지마세요. 주변에 많은 분들이 부적격이 처음에 뜬것을 봤습니다. 그리고 결국 내가 진짜 자격이 맞으시다면 이의신청을 하시면 됩니다.
이의 신청을 다 하신뒤에는 기다렸다가 은행가셔서 대출 서류 작성하시고 대출 받으면 됩니다. 은행에 갈대 서류는 아래 서류 챙겨가시면 됩니다. 다만 부부소득을 둘다 보기 때문에 서류가 양쪽으로 다 필요하니 꼭 참고하셔야 합니다.
마지막으로 이렇게 서류다 쓰시고 마무리도시면 잔금일에 부동산에서 계약하기 전에 법무사 분을 통해서 은행과 연락되고 그럼 은행에서 대출금을 이체를 해주고 마무리가 됩니다.
디딤돌 대출 이후 추가주택 구입은?
추가로 디딤돌 대출을 받고 추가로 주택을 구입해도 되는데요. 추가로 사후 검증을 하지 않습니다. 다만 특례보금자리론은 추가구입이 안되니까 이점 유의하셔야 합니다. 특례보금자리론은 3년 주기로 확인하며 분양권일 경우에는 입주시점까지는 유예를 해줍니다. 따라서 추가 주택을 구입하려는 분들 중에서 특례보금자리론 디딤돌 동시에 받은 분들은 주의하셔야 합니다.
2023년 디딤돌 대출 자산기준
부부 합산 자산이 소득 분위 4분위 평균값 이하 여야 합니다. 즉 5억 6백만원 이하여야 하고 대출신청인 및 배우자의 자산 중 부채는 차감해서 해줍니다.
자산심사는 허그에서 진행하게 되고 만약 기준금액을 초과하게 되면 초과금액에 해당하는 금액이 천만원 이하면 금리는 0.2% 올리고 천만원이상이면 3% 올리기 때문에 매우 불합리해집니다. 따라서 이의 신청이 가능한데 신청방법은 이의신청 바로가기 링크 참고해주세요. 이의 신청은 부적격 통보 후 10일 이내에 해야되며 심사는 5일이내에 다시 알려주게 됩니다. 디딤돌 대출 서류(자산심사 소득심사+이의 제기 절차 3단계,2023년) 을 참고하시면 더 구체적인 내용이 있습니다.
자산 기준에 대해서 정확한 업무기준을 알고 싶은 분은 링크를 참고해주세요.
2023년 디딤돌 대출 대상주택
다음으로 대상 주택입니다 기본적으로 아파트와 연립주택 · 다세대주택 · 단독주택만 가능하고 오피스텔 · 근린생활시설 등은 불가능합니다 또한, 주거 전용면적 85제곱미터 이하여야 하는데요 수도권을 제외한, 도시지역이 아닌 읍·면지역의 경우, 100제곱미터까지 가능합니다 또 가격은 대출 승인일 기준, 담보주택 평가액 5억원 이하여야 하는데요. 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 5억(신혼부부6억)이하의 주택 이어야 합니다.
2023년 디딤돌 대출 평가액 예시
대출한도 및 대상주택 가격 기준 예시만 간단히 설명드리고 넘어가겠습니다 먼저, 매매가액 또는 분양가격이 4억원이라고 가정을 하고, 시세가 형성된 경우를 살펴보겠습니다 해당 주택에 대한 KB 시세가 내가 실제 거래한 금액보다 낮은 3억원이다 하면, 담보주택평가액은 3억원이 적용되는 거고요 KB 시세가 실거래 금액인 4억원보다 높은 5억원이다 하면, 담보주택평가액은 매매가액과 시세 중에 낮은 4억원이 적용됩니다.
시세 형성안 된 분양아파트 라면?
그럼 시세가 형성되지 않은 경우는 어떡하지 궁금하실 텐데요 이때는 공시가격을 확인하게 됩니다 시세가 없지만, 공시가격이 있고, 이 가격이 매매가액과 비슷한 가격대 면, 공시가격으로 담보주택평가액이 적용됩니다 근데 이때 공시가격으로 평가해서 한도가 부족하면, 감정평가액으로 담보주택 평가액이 적용됩니다
다만, 분양 아파트의 경우, 분양가격 적용 기준 2가지를 만족하면, 분양가격으로 담보주택평가액이 적용되는데요 해당 2가지 조건을 만족하지 않으면, 감정평가액으로 담보주택평가액이 적용됩니다 대출한도가 계산되는 LTV는 최대 70%인데요 LTV가 적용되는 금액이 방금 전에 설명했던 ‘담보주택평가액’입니다.
2023년 디딤돌 대출 소득 산정 기준
위에 있는 2023년 디딤돌 대출 자격요건에서 소득 산정 기준에서 내용을 말하였고, 추가로 1년이하의 소득 일땐 연소득 산정후 10%를 차감하고 만약 상시소득이면 10%를 차감하지 않고 소득으로 인정합니다. 즉 내가 일한지 얼마 안되서 3개월밖에 소득이 없다. 그럼 3개월 중 최신 월의 월급에 곱하기 12를 해서 연소득을 산정합니다. 특수한 상황이시면 2023년 디딤돌 대출 소득 산정 : 휴직,복직,무직,공동명의을 참고하세요.
여기서 지속 소득이란것은 근로소득이 인정되고 사업자도 1년 이상 사업이 잘됨을 증빙하면 됩니다. 이때 사업자의 증빙서류는 임대차 계약서 등으로 증빙 됩니다. 그리고 이런 경우는 많이 없지만 한달도 안된경우 일할로 계산하여 연 환산하면 됩니다. 소득은 국내에서 발생한 소득만 인정되며 해외에서 발생된 소득은 인정이 불가능합니다.
더 자세한 업무기준에 대해서 규정집을 보고 싶은 분은 링크를 참고해주세요
2023년 디딤돌 대출 한도
LTV가 계산된 대출한도는 2억 5천만원까지 가능합니다 단, 신혼가구의 경우, 한도 4억원, 2자녀 이상 가구의 경우, 3억 1천만원까지 상향되고요 30세 이상의 미혼 세대주의 경우, 1억 5천만원으로 한도가 하향됩니다 LTV는 이전에도 설명드렸었는데, 주택담보가치에 따른 대출 비율을 말합니다 쉽게 말하면, 주택 가격의 몇 %까지 주택담보대출을 받을 수 있냐는 건데요
예를 들어, 3억원의 주택을 매매하는데 LTV가 70%다 하면, 최대 2억 1천만원까지 대출을 받을 수 있는 것입니다 원래대로라면 LTV 70%인 2억 1천만원 모두 받을 수 있어야 맞지만, 디딤돌대출의 경우, 기본적으로 지역별 소액임대차보증금이 차감되어 한도가 산정됩니다.
예상대출 한도 바로가기를 통해서 예상한도를 알아보실수 있습니다. 하지만 정확한 한도는 실제 은행을 통해서 하시는것이 정확합니다.
DTI 계산시 연소득 산정은 2개년도 증빙소득으로 산정하고 금리판정은 최근1년치로 판단하니 주의하세요. 2개년도 증빙소득
소액 임대차보증금이란?
소액임대차보증금은 (임대 중인 주택이) 혹시나 경매로 넘어갔을 때, 세 들어 살고 있는 세입자를 보호하기 위한 장치인데요 쉽게 말해서, 이만큼 대출을 받더라도 지역별로 최소 이 정도는 현금으로 가지고 있어야 향후 세입자에게 보증금을 반환해 줄 여력이 되겠다고 판단하는 건데요.
예를 들어서, 서울특별시의 경우, 소액 임대차 보증금이 5,000만원인데, 이렇게 생각하실 수 있을 것 같아요 아니! 3억원 짜리 아파트에서 LTV를 Full로 받는다고 해도 2억 1천만원인데, 여기서 5천만원을 더 뺀다고? 네, 근데 안타깝게도 원칙적으로는 그렇게 계산하여 1억 6천만원이 한도가 되는 것입니다.
지역별 소액임대차보증금은 고정 금액이기 때문에, 담보주택평가액이 낮을수록 한도가 차감되는 비율이 커집니다 그래서 이를 보완하기 위해 만든 제도가 있습니다 바로 모기지신용보증, MCG라고 하는데요 MCG는 주택금융신용보증기금에서 운영하는 일종의 보험 상품 같은 개념으로 한도에 부담을 가질 수 있는 분들을 대상으로 일정 보증료를 내면 소액임대차보증금이 차감되지 않아서 LTV 상한까지 한도를 높일 수 있습니다.
보증료란
MCG는 담보주택평가액이 3억원 이하일 때만 신청할 수 있으며, 예상 보증료는 공사 홈페이지에서 조회할 수 있으니, 참고하시면 좋겠습니다
2023년 디딤돌 대출 상환 방식
다음으로 대출 상환기간입니다 대출 기간은 10년, 15년, 20년, 30년을 선택하실 수 있으며, 1년의 거치기간 또한 설정하실 수 있습니다 디딤돌대출의 DTI는 60% 이내로, 자신의 연봉 조건에 맞게 대출 상환기간을 설정하시면 되겠습니다 DTI의 경우, 예상대출조회에서 확인할 수 있으니까 직접 해보시길 추천드리고요.
상환 방식은 원리금균등 분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환이 있고요. 말씀드리면,
- 원리금균등 분할상환은 상환기간 내내 한 달에 내는 비용이 일정한 상환 방식이고요
- 원금균등 분할상환은 처음에는 많지만, 점차 상환 비용이 적어지는 방식,
- 체증식 분할상환의 경우, 처음에는 상환 비용이 적지만 점차 많아지는 상환 방식을 말합니다
체증식 분할상환은 만 40세 미만의 근로자이고, 고정금리를 선택한 경우에만 허용됩니다. 대출을 실행한 후에는 상환 방식 변경이 불가능하니까, 자신의 상황에 맞게 판단하시면 될 것 같습니다. 대출을 신청하실 분들은 아래 링크 참고해주세요.
2023년 디딤돌 대출 금리
마지막으로, 대출금리입니다 대출금리는 내가 빌리는 시점에 따라 금리가 달라질 수 있기 때문에, 현재 기준 대출금리를 꼭 확인하셔야 하고요 고정금리 또는 5년 단위의 변동금리를 선택하실 수 있습니다 또 디딤돌대출의 경우 서민을 위한 대출인 만큼, 소득 수준에 따라 금리가 달라지고, 소득이 낮을수록 금리 산정이 유리합니다.
2023년 디딤돌 대출 우대금리
또한, 다자녀가구, 한부모가구 등 다양한 조건에 따라 우대 금리가 적용될 수 있으니, 해당 조건에 해당되시는 분을 이에 대한 혜택도 꼭 챙기시길 바라겠습니다 우대금리의 자세한 사항은 신혼부부 디딤돌대출 2% 금리로 월 100만원 벌기(2023년) 참고하시면 됩니다. 추가로 디딤돌 대출 금리 총 정리(2023년, 1.5%까지 금리 낮추기-우대금리) 보시면 도움 되실 거에요.
2023년 디딤돌 대출 완화 정리
2023년 디딤돌 대출 완화 되었는데요. 어떤 기준들이 완화되었는지 정리해보도록 하겠습니다. 이 내용은 2023년 1월 1일 이후 부터의 내용입니다.
- 첫째, 재산이 5억6백만원으로 변경되었습니다. 이전보다 오천만원 정도 상승했습니다. 신혼 부부라면 재산이 5억 이상되기 어려운데 이 정도면 모두 해당되지 않을까 싶어요.
- 둘째, LTV는 70퍼센트에서 80퍼센트로 완화 되었는데요 조금이 생애 최초에 한해서 입니다. 조건부로 시행되는 것이나 금리 2%로 아파트의 80프로를 대출 받는다는 것은 기존 대출들과 상상할 수도 없는 엄청난 이점입니다.
- 셋째, 담보 주택 가액이 5억에서 6억으로 완화 되었습니다. 요즘 수도권 아파트는 25평도 사실 6억짜리는 찾기 힘든데요 그래도 6억으로 완화 되어서 10평대 아파트는 매수할 수 있을것 같아 거실 하나 방하나 정도 있는 아파트는 매수 할 수 있을 것 같아요. 지방에서는 6억이면 정말 좋은 곳도 가능하니 너무 조건이 좋아졌네요.
- 넷째, 대출한도가 인상되었습니다. 원래 신혼부부의 대출한도는 2억 7천이었습니다. 하지만 위에서 쓴것 처럼 4억이 되었죠. 2자녀 이상 대출한도가 3억 천에서 4억으로 인상, 그리고 생애최조도 2억5천에서 3억으로 인상되었습니다. 청년들도 아파트 매매에 있어 도전해 볼 수 있는 기회가 온 것같아요. 매매가 6억대 아파트에 4억까지 대출이라면 정말 좋은 조건이네요. 아이 2있는 부모님들은 국평으로 이사 갈 수 있는 좋은 기회가 되었습니다.
여기까지 디딤돌 대출에 대한 설명이었습니다 제가 개념을 이해하는 데 도움을 드릴 수는 있으나, 정부 정책에 따라 추가되고, 바뀌는 부분이 그때그때 달라지기 때문에, 자세한 내용은 주택금융공사나 한국주택금융공사 홈페이지에서 꼭 확인하시고, 스스로 챙기시길 바라겠습니다.
디딤돌 대출이 기준이 안되시는 분은 23년도에 나올 특례보금자리론을 미리 알아보시고 나오자마자 한도 소진되기 전에 받으시면 좋을 것 같습니다. 자세한건 특례보금자리론 금리 총정리(2023년)나 신혼부부 아낌e보금자리론 총 정리 및 후기(2023년 변경내용) 링크 참고해보세요.
마지막으로 디딤돌과 특례보금자리론을 함께 받는 특례보금자리론 + 디딤돌대출로 평균 2% 금리받기 (2023년)을 참고하세요.
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