12억이상 주택 비과세 장특공의 양도소득세는 주택을 팔 때 반드시 고려해야 할 중요한 세금입니다. 세무사를 통해 이를 처리할 수 있지만, 세무사도 양도소득세를 꺼리는 경우가 많습니다. 그래서 이 글에서는 양도소득세의 기본적인 계산법과 1가구 1주택에 해당할 때의 면제조건, 그리고 장기보유특별공제에 대해 자세히 알아보겠습니다.
양도소득세의 기본 개념
양도가액, 취득가액, 필요경비
양도소득세를 계산하기 위해서는 ‘양도가액’, ‘취득가액’, 그리고 ‘필요경비’라는 세 가지 주요 요소를 알아야 합니다. 양도가액은 주택을 팔 때 받는 금액, 취득가액은 주택을 살 때 지불한 금액, 그리고 필요경비는 주택을 취득하고 양도하는 과정에서 발생하는 비용을 의미합니다.
12억이상 주택 비과세 장특공 양도세 계산법
양도차익의 계산
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 이 양도차익이 양도소득세의 계산 기초가 됩니다.
양도소득금액과 양도소득과세표준
양도소득금액은 양도차익에서 다양한 공제를 적용한 후의 금액입니다. 이 금액을 기반으로 양도소득과세표준이 산출되며, 이에 따라 세금이 부과됩니다.
1가구 1주택 양도소득세 비과세
비과세 조건
1가구 1주택의 경우, 특정 조건을 만족하면 양도소득세가 비과세됩니다. 일반적으로 주택을 2년 이상 소유하고, 그 기간 동안 주로 거주했을 경우 비과세가 적용됩니다. 최신 비과세 조건은 일시적 1가구 2주택 비과세 면제조건 총 정리(2023년 변경내용 3가지)을 참고하세요.
고가 주택의 경우
고가 주택의 경우, 비과세 조건이 더욱 엄격해집니다. 주택의 가격이 12억 초과할 경우, 추가적인 세금이 부과될 수 있습니다. 다만 12억 이후 금액도 모두 일반과세가 아니고 아래 계산법을 따르기 때문에 매우 적습니다.
양도차익 계산
- 매도가: 15억
- 취득가: 10.5억
- 양도차익: 15억 – 10.5억 = 4.5억
과세대상 양도차익
전체양도차익*(양도가액-12억)/양도가액=12억 이상분의 양도차액 인정분
- 과세대상 양도차익: 4.5억 X (15억-12억)/15 = 0.9억
- 즉, 4.5억에 대해서 모두 양도 차익을 매기는 것이니고 12억 이상분에 대한 비율에 대해서만 매기는 것이다. 여기에 장특공빼고 기본공제까지 순서대로 빠진다. 그리고 세율을 곱해준다.
비과세 양도세 계산
- 기본공제비: 250만원
- 기본세율과 장기특별공제율 등을 적용하여 계산
- 2년 보유 & 2년 거주를 가정(비조정시 다름)
- 장기보유특별공제율은 3년 이상 보유시에만 적용되므로, 위 경우에는 계산하지 않음. 아래 경우는 장특공 까지 계산하여 더 줄어 들게 됩니다. 계산 방법은 아래 있습니다.
장기보유특별공제 (장특공)
장특공의 중요성
장기보유특별공제는 주택을 장기간 보유한 경우 적용되는 공제입니다. 이를 통해 세금을 절약할 수 있으므로, 장기간 주택을 소유할 계획이라면 반드시 알아두어야 합니다.
| 보유기간 | 거주기간 | 장기보유특별공제율 (거주+보유 합산) |
|---|---|---|
| 2년 이상 | 8% 2년 이상 거주한 주택에 한정 (3년 미만 보유시) | |
| 3년 이상 | 3년 이상 | 12% |
| 4년 이상 | 4년 이상 | 16% |
| 5년 이상 | 5년 이상 | 20% |
| 6년 이상 | 6년 이상 | 24% |
| 7년 이상 | 7년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 8년 이상 | 32% |
| 9년 이상 | 9년 이상 | 36% |
| 10년 이상 | 10년 이상 | 40% |
예시로 보유 3년 + 거주 3년이면 12%+12%=24%가 적용된다. 그럼 계산을 이어가면 위에 9천만원에서 24프로면 21,600,000원줄어서 내야할 세금은 68,400,000원이 되고 여기서 기본공제 뺀다.
계산 예시
장특공은 주택을 3년 이상 보유한 경우, 양도차익의 일정 비율이 공제됩니다. 예를 들어, 10년 동안 주택을 보유만 한 경우 양도차익의 40%가 공제될 수 있습니다. 주의할 점은 장특공은 1주택만 되는데 이점을 놓치면 10년이상 거주했더라도 40%의 거주기간은 안더해지고 보유40%만 된다. 따라서 세무사 상담은 필수이다.
기본공제
기본공제의 적용
모든 납세자에게 적용되는 기본공제도 있습니다. 이는 양도소득금액을 계산할 때 반영되며, 일정 금액이 공제됩니다. 1년에 250만원까지 기본 공제가 됩니다.
위의 계산을 이어가면 68,400,000에서 250만원 빼면 65,900,000원이 되고 여기서 이제 세율을 곱해준다.
산출세액
세율과 누진공제
산출세액은 양도소득과세표준에 따라 결정되는 세금입니다. 세율은 누진적으로 적용되며, 소득이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다.
2년 이상 보유 자산에 대한 과세표준과 기본세율 표
개요
2년 이상 보유한 자산에 대한 과세표준과 기본세율은 다양한 범위에 따라 달라집니다. 이 글에서는 해당 세율을 표로 정리하고, 각 세율에 대한 상세 설명을 제공합니다.
과세표준과 기본세율 표
| 과세표준 (보유 자산) | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | |
| 1,400만원 초과 ~ 5천만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5천만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 35% | 1544만원 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6594만원 |
| 분양권 (모든 범위) | 60% |
위에서 계산한 금액이 양도차익에서 장특공 빼주고 기본공제 빼준 금액이 65,900,000이고 세율이 24프로에 누진이 1544마원이면 빼줘서 최종적으로 나오는 금액은 10,056,000원이 된다.
국세청 양도소득세 계산기
계산기 사용 방법
국세청 홈페이지에서는 양도소득세 계산기를 제공하고 있습니다. 이를 통해 대략적인 세금 부담을 미리 확인할 수 있습니다.
실제 계산 예시
10억 5천에 매입한 주택 15억에 매도시 3년 보유 3년 거주시 위의 계산 과정과 동일
결론
세무사의 필요성
양도소득세는 복잡한 세법과 다양한 공제 조항 때문에, 세무사의 도움이 큰 이점을 가져다 줄 수 있습니다. 사실 위의 경우와 다르게 많은 부분이 개인적으로 다를 수 있습니다. 그럴경우 위의 계산만 믿지말고 세무사에게 매도전에 매수전에 상담이 필요한데요. 위의 조건은 장특공은 1세대 1주택만(일시적2주택 제외) 되기 때문에 꼭 주의하시고 이 글에 있는 양도세 전문 세무사를 통해서 한번은 상담 받고 진행하시는 것을 추천드립니다. 일반적으로 양도세 세무 상담은 10만원 내외입니다.
주의사항, 자주 실수한는 부분
- 미등기전매에 의한 양도 – 법 제95조 제2항 및 시행령 제104조 제3항
- 조정대상지역 2주택 이상 다주택인 경우(일시적 2주택은 제외) – 법 제104조 제7항
- 조정대상지역 내 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권 보유 경우 해당 주택(장기임대주택 등 제외) – 법 제104조 제7항
- 양도가 12억원 이상인 고가의 1세대1주택으로서 2년 이상 거주요건 미충족시 – 시행령 제159조의4
- 조합원으로부터 취득한 조합원 입주권 – 법 제95조 제2항
- 국외자산 – 법 제118조의8
양도소득세 계산은 복잡하므로, 신중하게 접근해야 합니다. 특히 1가구 1주택의 경우, 비과세 조건을 충족시키지 않으면 큰 세금 부담이 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.
이 글을 통해 양도소득세의 기본적인 개념과 계산법, 그리고 1가구 1주택에 대한 양도소득세 면제조건 등을 알아보았습니다. 세무사의 도움을 받아 세금을 절약할 수도 있지만, 기본적인 지식을 갖추고 있으면 더욱 유리합니다.