1주택자 전세대출 받는 방법이 궁금하신가요? 23년 3월 변경된 최신 소식 알려드립니다. 1주택자는 원래 전세대출이 안됬지만 이제는 됩니다. 다만 대출 한도가 2억인데요.(서울보증은 3억까지)무주택자들이 4억인것에 비하면 적은 금액이지만 그래도 된다는 점이 좋습니다. 추가로 주의사항은 아래 글에서 확인해주세요.
목차
1주택자 전세대출 받는 방법
작년까지는 금리가 계속해서 상승했기 때문에 전세 거래보다는 월세 거래가 많았다고 합니다. 근데 이번년부터는 전세금액이 떨어지면서 전세 거래가 조금 더 활성화되고 있다라고 하는데요. 지금 이런 시점에서 전세대출 규제도 하나씩 완화되고 있어서 완화된 규제는 어떤 것들이고 아직까지 적용되고 있는 규제는 어떤 건지도 한번 알아보도록 할게요.
23년 3월 변경내용
23년 3월 2일부터 적용되고 있는데 2월 28일에 한국주택금융공사에서 어떤 걸 발표했냐면 전세 대출 보증 이용 문턱을 낮춘다라고 했습니다. 그래서 어떤 걸 낮추냐면
부부합산 연소득 1억 초과 그 다음 시세 9억원 초과 주택 보유자도 이용 가능하도록 변경을 했습니다.
이 말은 뭐냐면 기존에는 연소득이 1억이 넘거나 아니면 여러분들이 9억 초과 주택을 가지고 있다면 전세 대출이 불가능했습니다. 근데 이번 3월 2일부터는 일 주택자라면 부부 1억에 남거나 9억을 초과해도 전세 대출을 이용할 수 있게 해준 거죠.
예시
내가 a라는 집을 가지고 있는 상태에서 b라는 집에 전세로 살 수 있는 구조입니다. 그러면 a라는 집에는 내가 전세 세입자를 받을 수가 있는 거죠. 그래서 기존에 이렇게 전세대출을 못 받는 분들은 어떻게 했냐면 뭐 어쩔 수 없이 월세집을 구할 수밖에 없었습니다. 근데 이번에 이 규제가 풀리면서 전세 대출이 가능하게 된 거죠. 자 그럼 실제로 아래 링크 통해서 한국주택금융공사 홈페이지에 들어가 보면 보증 대상이 어떻게 되어 있냐면 임차보증금은 7억원 수도권을 제외하면 5억원까지가 가능하다고 나와있습니다. 정확한건 홈페이지니까 홈페이지에서 우선 확인 한번 하고 오세요.
대상자
그리고 3번에 보시면 자 합산 주택 보수가 한 주택 이내일 것 그리고 과거에는 그 뒤에 한 주택자는 연소득이 1억이하고 보유주택이 9억 이하일 것이라고 적혀 있는데 자 지금이 문구가 이렇게 삭제된 것이죠.
2주택자 전세대출 : 불가능
자 근데 지금 보시면 여기 삭제된 문구 말고 몇 가지 규제가 더 걸려 있죠. 그게 어떤 거냐면 첫 번째로는 합산 보유주택 선택입니다. 즉, 이 말은 뭐냐면 2주택자는 아직까지도 전세 대출이 불가능하다는 거죠.
자 다음 4번을 보시면 3억을 초과하는 투기지역 투기과열지구내에서 아파트 소유권을 취득하지 않을 것이라고 적혀 있습니다. 즉 지금 투기지역은 어디냐면 총 4군데죠. 용산이랑 강남 서초랑 송파에서 3억 이상짜리 집을 가지고 계신 분들은 아직까지도 전세대출이 불가능합니다.
보증한도 : 4억(1주택자는 2억)
보증 한도도 살펴보시면 여기 HF 같은 경우는 4억원까지 가능하다고 합니다. 근데 이 4억원 중에 임차보증금의 80%인데 아래보면 사진 계산하는 금액 중에 작은 금액으로 한다라고 하는 거죠. 자 근데 이것도 4억이 전부 다 4억이 아니라 은행마다 금액이 다르기 때문에 이거는 은행마다 한번 확인을 해 보셔야 됩니다.
다만 중요한것은 우리가 1주택자잖아요? 그럼 대출 한도가 2억이란 것입니다. 다만 서울 보증은 3억까지 됩니다. 그리고 아래 보증료율은 3개의 보증사별로 모두 다르고 보험료도 한 50만원도로 조금씩 차이가 있습니다. 허그 주택공사 서울보증 3개의 보증사의 보증료율 보험료를 비교해둔것은 글 아래 쪽에 링크 연결해두었으니 참고하세요.
그러면 이왕 규제를 풀 거면 전부 다 풀 것이지 왜 이렇게 하나만 풀었냐면 여기 정부에서 이전에 발표한 자료를 보시면 다만 갭투자 확대 등 시장 불안을 방지하기 위해서 선택자랑 투기과열지구 3억 초과 아파트 한 주택자에 대한 보증 제한을 유지한다라고 이미 발표를 했었습니다.
전세대출 금리는?
전세대출 금리는 은행을 하나하나 방문해서 확인을 하셔야 하는데요. 일반적으로 주거래은행이나 회사나 집근처 은행에서 우선 상담을 받으시고 우대를 받을 수 있는것 을 체크하신 뒤 가장 저렴한 은행으로 선택하시면 됩니다. 금리 비교를 빠르게 하고 싶으시면 아래 링크 클릭하셔서 전월 평균금리 비교해보시고 판단하시면 됩니다. 오늘 날짜 기준으로 가장 저렴한것은 카뱅으로 3.65%가 되네요. 근대 아마 하나은행에서 하시면 카드만들고 적금들고 자동이체 같은 우대 몇개 받으시면 더 낮아질수도 있습니다.
| 전세대출 금리 낮은 순위 top3 | 금리 |
| 카카오뱅크 | 3.65 |
| 하나은행 | 3.78 |
| 케이뱅크 | 3.79 |
주택도시공사에서는 국민, 우리, 하나, 신한, 농협, 기업, 수협 부산 경남 전북 제주 카카오뱅크 케이뱅크 등등이 있는데요. 카카오뱅크는 주말에도 거래가 되고 온라인으로 신청이 되기 때문에 바쁜분들이라면 추천드립니다.
전세대출 방법, 순서, 필요 서류
전세대출 방법은
- 1.보증상담(취급은행)
- 2.보증신청(취급은행)
- 3.보증심사및 승인(취급은행, 공사)
- 4.보증약정 및 보증서 발행(취급은행,공사)
- 5.대출승인 및 대출 실행(취급은행)
이고 실제로 대출을 해보시면 그냥 은행에서 다 하란대로 하면 되고 서류만 잘챙겨오면 됩니다. 무슨 어디를 방문해서 하고 이런것 없으니 너무 걱정안하셔도 됩니다. 그리고 추가로 할것은 인터넷으로 다 가능해요. 서류 출력 역시도요.
서류는 주민등록등본, 신분증, 소득 재직을 위한 연간소득증명서, 재직증명서, 임대차계약서 및 계약금 영수증이 필요합니다.
전세대출 규제의 과정
여러분 지금까지 전세대출 규제는 언제 어떻게 이루어져 왔는지 한번 살펴보면 2018년으로 거슬러 올라갑니다. 2018년 913 대책을 통해서 어떤게 발표가 됐냐면 이때 다주택자 전세대출 규제가 처음으로 걸렸습니다. 2주택 이상의 다주택자에 대해 전세대출 보증을 제안을 한 거죠. 즉 이 규제는 아직까지 살아 있습니다.
그 다음 1년 뒤인 2019년 12월 19일에는 시가 9억을 초과하는 주택 보유자에 대해서 보증제한 그다음 9억 초과 주택 매수 시 대출 즉시 회수라는 규제가 있었는데 자 지금 없어진 거는 2019년 12월 19일에 발표된이 규제가 없어진 거죠.
그 다음 또 1년 뒤인 2020년 6월 17일에는 특히 과열지구내의 시가 3억을 초과하는 아파트 보유자에 대해서 전세대출 보증제한 그다음 투기과열지구내 3억 초과 아파트 매수시 대출 즉시 회수 즉 투기 과열지구의 3억 초과하는 아파트가 한 채라도 있으면 안 된다는 거죠.
근데 이 규제는 아직까지 살아 있습니다. 그래서 지금 현재로서는 여기이 문구가 삭제가 됐지만 아직까지 완화가 될게 두 개가 더 남아 있는 거죠. 그래서 사실상 3번 같은 경우는 현재 투기과열지구가 4군데 밖에 없기 때문에 큰 파급 효과는 없습니다.
근데 이 첫 번째 이 첫 번째 같은 경우는 어쨌든 다주택자에 대해서 전세대출을 허용해 주는 거기 때문에 지금이 규제가 풀리는게 가장 큰 효과가 좋겠죠. 그래서 제가 볼 때 앞으로 또 계속 부동산 시장이 안 좋으면 차례대로 규제가 풀릴 것으로 예상이 됩니다.
보증사별 보증한도
그러면 전세대출을 알아본 김에 다른 보증서에 한도도 한번 알아보면 현재 여러분들이 전세 대출을 받을 때 가장 많이 받으시는 보증사는 어디냐면 주택금융공사입니다. 즉 여러분들이 카카오에서 봤던 우리은행에서 봤던 신한은행에서 봤든 대부분 가장 많이 받는 거 일단 이 주택금융공사의 보증서를 가지고 받는 거죠.
즉, 여기 은행 같은 경우는 영업사원이라고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 우리나라는 대표적으로 3의 보증서가 있는데 가장 많이 받는게 바로이 주택금융공사고 여긴 아까 보신 것처럼 수도권 7억이야 그 외에는 5억까지 가능하고 대출 한도는 4억까지 가능합니다. 나머지 주택도시보증과 서울 보증은 아래 표를 참고해주세요.
| 주택금융공사(hf) | 주택도시보증(허그,hug) | 서울보증보험(sgi) | |
| 전세가액 | 수도권7억,이외5억 | 수도권7억,이외5억 | 상관없음 |
| 대출한도 | 4억 1주택 2억 | 4.5억 1주택 2억 | 5억 1주택 3억 |
| 대출 범위 | 임차보증금의 80% | 임차보증금의 80% 신혼부부,저소득90% | 90~95% |
| 중도상환 수수료 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 질권설정 | 없음 | 있음 | 있음 |
그리고 여기 질권 설정이라고 나와 있는데 이 주택금융공사를 많이 이용하는 이유가 이 질권 설정이 필요가 없습니다. 이 말은 뭐냐면 임대인의 동의가 필요 없이 내가 전세대출을 받을 수 있다는 거죠.
반면 나머지 두 개 같은 경우는 임대인 동의가 필요합니다. 임대인 동의가 필요한 대신 대출 한도가 더 높은 거죠. 이게 왜 그러냐면 자 임대인 동의가 들어가면서 질권 설정이 되는 순간이 전세 대출을 감는 주체가 나에서 집주인으로 바뀝니다.
즉, 내가 전세 대출을 안 갚으면 이게 대위변제(대신 갚는다)를 통해서 집주인이 전세대출을 갚아야 되기 때문에 어떻게 보면 대출 받는 입장에서는 안전한 거죠. 집주인도 다음 세입자를 구해서 전세금을 줄 수 있다면 이게 큰 문제는 되지 않습니다.
주택도시보증
그래서 어쨌든 전세대출을 많이 받고 싶으면 주택도시보증이나 서울보증보험 두 군데를 이용해야 되는데 주택도시보증공사 같은 경우도 똑같습니다. 7억 이하의 그 외에는 5억까지고 대출 한도는 4.5억까지 가능합니다. 그리고 여기 있는 신혼부부나 청년가구 같은 경우는 90%까지 전세대출이 가능하고 임대인 동의는 필요한 거죠. 참고로 주택도시보증의 안심전세대출도 많이 하는데요. 이 안심전세대출은 보증과 보험을 동시에 진행되야하기때문에 전세사기로부터 조금더 안전합니다.
보증과 보험 차이?
보증과 보험을 헷깔리시면 안되는데요. 보증은 전세대출을 받는것을 아파트를 보고 판단해서 보증해줘서 은행에서 대출을 해줄 수 있게 보증해준다는 것이고 보험은 역전세나 깡통전세를 당했을때 보험을 들어서 나의 전세금을 지키는 보험이니까 보증들면 끝아니야라고 생각하시면 절대 안되요. 참고하시고 3개의 보증사 별로 보험이 있으니 아래 링크에서 꼭 확인하시고 보증사별로 보증금액과 가입 방법 확인해보세요.
서울보증보험
자 그럼 서울보증보험은 또 어떤게 다르냐면 여기는 아파트 같은 경우는 전세가액이 상관이 없습니다. 즉 내가 8억원짜리 전세를 들어가고 싶은데 대출을 받고 싶다라고 했을 때는 서울보증보험 밖에 없는 거죠. 그래도 5억까지 대출이 안되는점, 그리고 1주택은 3억까지라는 점이 차이가 있습니다.
그래서 각 보증서마다 여러분들이 차이점을 알고 여러분들 받기 편한 걸로 받으시면 좋을 것 같습니다. 추가로 서울 보증보험이 안되는 경우도 있는데 자세한건 아래 링크 참고해주세요.
카카오 전월세 보증금대출
카카오도 전세대출이 있는데요. 최대 2.2억이고 보증금의 80%까지 되고, 청년 전세 대출은 1억으로 보증금의90% 까지 됩니다. 카카오도 제가 알기로 hf에서 보증을 해주는데요. 근대 한도가 2.2밖에 되지 않네요. 그리고 무주택자밖에 되지 않는다고 써있긴 하나 대출 대상으로 링크를 타고 들어가면 1주택이하인 고객으로 되어 있습니다.
위에 보면 무주택이라고 되어있으나, 아래를 보고 자세히 링크를 타고 들어가면 위에 서울 보증의 같은경우 3억까지 된다고 쓰여있습니다.
카카오에서도 3가지 보증서로 가능하구요. 아래 대상을 보시면 1주택이하인 고객으로 되어 있죠. 청년전월세보증금대출은 무주택이어야만 하는것 같네요. 그리고 서울 보증은 3억까지 된다고 쓰여 있습니다.
함께 보면 좋은글
마지막으로 이 글은 인반전세자금보증에 관한 내용이구요. 사실 정부에서 지원하는 무직자 전세대출이나 취준생, 청년, 중소기업, 신혼부부 등 여러 취약계층에 혜택을 주는 전세대출이 많은데요. 그런 사항에 해당한다면 꼭 맞춤 전세대출을 하는 것이 좋습니다. 일반적으로 버팀목 전세대출을 많이 알고 계시는데 아래 링크 참고하셔서 꼭 1%라도 저렴하게 대출 받으시길 바랍니다.
다만 버팀목은 1주택은 안됩니다.