특례보금자리론의 LTV가 궁금하신가요? 이 글에서 특례보금자리론 LTV의 계산 방법과 실제 적용 예시를 통한 예상 대출 조회 안내 드립니다. 조정지역과 아파트가 아닌 일반 주택은 LTV가 다르단 것 알고 계신가요? LTV 계산시 주의사항 안내드리니 끝까지 읽어주세요.
목차
특례보금자리론 이란?
특례보금자리론은 부동산 하락장의 연착륙을 위해서 정부에서 내놓은 대책이라고 말할 수 있습니다. 기존 보금자리론과는 다르게 DSR을 보지 않고 소득 제한 조건도 없는데요. 그리고 대출 한도도 5억이나되죠. 더 자세한 내용은 아래 링크 참고하세요.
특례보금자리론 금리 총정리(2023년) 을 참고해주세요.
신청대상 및 지원내용
특례보금자리론 신청대상은 CB점수가 271점 이상인 우리나라 사람이면 됩니다. (CB점수 확인하기) 지원 내용은 9억이하의 주택인데 무주택자나 1주택자가 가능합니다 LTV는 아래 설명하도록 하겠습니다. 최대 5억까지 입니다. 대출만기가 기존 대출과는 다르게 10년부터 15년 20년 30년 40년 50년 까지 있는데요. 다만 40년 50년은 대출 조건이 따로 있으니 참고하셔야 합니다.
상환방식도 원리금 균등, 원금 균등, 그리고 체증식 분할 상환이 있습니다. 체증식 분할상환은 처음들어보셨을텐데 초반에 조금 갚고 나중에 많이 갚는것을 의미합니다. 즉 내가 어릴때는 연봉이 적으니 조금 내고 나중에 연봉이 늘면 더 많이 낼 수 있게 해준다는 것인데요.
체증식이 좋은점이 어차피 50년 만기라고 해도 중간에 갈아타기 할 분들이 많고 앞으로 금리도 4%보다 더 적어질텐데 조금만 내다가 갈아탈 분들은 체증식을 추천드립니다. 원래 체증식이 은행입장에서 불리해서 많이 없는 조건인데 이번에는 해주는 것 같으니 체증식 추천드립니다.
용도는 구입용도와 보전용도 상환용도 모두 사용할 수 있습니다. 금리는 정해지면 고정금리로 가는 것이기 때문에 너무 걱정안하시고 대출 받으시면 됩니다. 계획적으로 대출을 갚아나가며 생활 할 수 있게 되는 것이죠.
특례보금잘리론 LTV
특례보금자리론의 LTV는 아파트는 70%가 인정되고 기타 주택은 65%가 인정됩니다. 다만 아파트가 조정지역이다. 이럴경우에는 10%가 차감됩니다
| 지역 | 형태 | LTV |
| 일반 지역 | 아파트 | 70% |
| 일반 지역 | 주택 | 65% |
| 조정 지역 | 아파트 | 60% |
| 조정 지역 | 주택 | 55% |
서울지역의 아직 조정지역이 풀리지 않은 지역에서는 주의해야합니다. 어디서 LTV가 70%란 말만 듣고 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트의 매매계약서를 썼는데 나중에 가서 대출이 아파트는 LTV가 60%만 나오면 계약금 날립니다. 혹 강남구 주택을 샀으면 LTV가 55% 밖에 나오지 않습니다.
단 조정지역이더라고 실수요자 요건(바로 아래 설명 있음)에 해당되거나 신규분양 주택의 잔금대출이면 차감하지 않고 적용하다는데요. 이때 분양공고일과 매매계약일 17.8.2일 이전인 경우라는 것을 봐서는 둔촌주공 주려고 예외 조건을 만들어준것 같네요.
추가로 생애최초 주택구입자는 대출 한도 5억이내에서 규제지역에 관계없이 LTV 80% 입니다 참 좋죠. 위의 내용도 해당안되네요
실수요자란
위에서 말한 그럼 실수요자는 누구인가하면 구입용도에 한합니다. 즉 위에 보면 용도가 보전용도 상환용도 3가지 있었잖아요. 그중 구입용도로 주택가격이 5억이하고 부부가 신청일때 무주택자인 경우만 된답니다. 그리고 여긴 소득조건도 붙는데요. 부부연간 합산 7천만입니다. 정리하면 아래와 같습니다.
- 구입용도
- 주택가격 5억이하
- 무주택자
- 연봉 7천만원이하
부부가 무주택인지 확인하는 방법은 주택공급모니터링 시스템에서 조회가능합니다. 사실 오피스텔을 가지고 있거나 상속으로 내가 취득한 공유지분이 있는 경우도 있습니다. 시골집을 가지고 있는 경우도 있구요. 그럴경우 위의 사이트에서 조회를 해보시면 됩니다.
여기서 간단히 살펴보면 상속 지분은 안됩니다 처분하셔야 하고, 지방의 읍면의 20년이상 된 85m2 이하의 단독 주택, 상속 주택, 폐가, 멸실, 무허가 건물은 무주택으로 해준답니다. 그리고 20m2 이하의 주택도 1채까지는 무주택으로 해준다니 오피스텔 같은 경우 면적을 잘 봐야 할 것 같아요. 오피스텔 무주택기준은 오피스텔 주택수 포함 여부, 대출 청약 주택수 종부세 양도세 상황별 2023년 총정리을 참고하시면 됩니다.
특례보금자리론 LTV 계산방법
LTV=(대출금액+선순위채권+임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)/담보주택평가액 * 100
여기서 대출금액은 보금자리론 금액을 의미하고 선순위채권은 보금자리론 보다 먼저 받은 대출을 의미하겠죠. 하지만 이런 선순위채권이 있는 경우는 정말 없을 거라 생각되요. 그리고 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금은 아마 빌라나 원룸건물 같은 것에 해당 될것 같습니다. 원룸건물이거나 상가 건물이신분들은 방공제를 하게 되는데요. 자세한건 너무 길어지니 링크에서 마지막 부분에 설명자료를 확인해주세요.
따라서 우리가 계산해야될 것은 간단합니다. 그냥 담보주택평가액을 대출금액으로 나누면 됩니다.
LTV=대출금액/담보주택평가액 * 100
이라고 생각하시면 됩니다. 쉽죠? 대출금액은 대출 요구하는 금액일테니 내가 알것이고 담보주택 평가액은 무엇이냐면 대출승인일을 기준으로 합니다. 신청일이 아닌 승일일의 가격정보인데
kb시세 > 공시가격 > 분양가액 > 감정평가액
이렇게 판단됩니다. 즉 kb시세가 있으면 kb시세로 하고 kb시세가 없으면 공시가격으로, 공시가격이 없는 새아파트다 그럼 분양가액으로 한다는 것입니다. kb시세는 고층 저층 나누지 않고 일반 평균가를 적용하고 kb시세가 없으면 한국부동산원의 시세정보를 가지고 씁니다. 다만 일반 주택과 1층(필로티 포함)은 하한가를 적용한다고 하니 참고하세요.
분양 아파트 특례보금자리론 LTV 담보주택가격
그리고 분양받은 분들은 꼭 아셔야하는 내용입니다. 구입용도 일때 분양한 아파트가 실거래가 내가 분양받은 가격보다 높다 즉 난 5억에 분양받았는데 현재 거래되서 7억에 거래됬다라고 해도 난 5억에 해당하는 만큼만 담보주택평가액이 됩니다. 하지만 진짜 시세가 7억이고 7억에 산사람은 7억이 담보주택평가액이 됩니다. 이 부분 주의하세요. 즉, 매수인이 실제 지급한 금액과 시세정보 비교하여 낮은 가격으로 주택가격을 판단합니다
그리고 발코니 확장비 및 옵션비는 인정됩니다. 요즘에 옵션으로 엄청 장난치는 아파트들이 많은데요. 주택공금계약할 때 같이 계약한 옵션은 포합됩니다. 무슨 주방옵션 빌트인 옵션이런것들은 포함됩니다. 하지만 따로 내가 계약한 방충망 이런것은 안됩니다.
재건축 재개발 LTV 담보주택가격
재건축 재개발의 특례보금자리론 LTV는 조합원의 권리가액과 추가분담분을 포함하여 분양가액을 산정합니다. 일반 분양자들과는 다릅니다. 그러니까 일반 분양자는 대출이 얼마 나왔다더라 조합원도 똑같이 나올것이다. 이렇게 판단하시면 안됩니다. 왜냐면 서로 분양가격이 다르기 때문이죠.
예상대출 조회 및 계산
특례보금자리론 LTV 계산을 예를 들어 9억 주택을 5억 대출 받으면 55.56%로 대출을 받을 수 있습니다. 그리고 이것을 40년 체증식으로 분할 납부한다면 원리금은 186만원 납부하시면 됩니다. 체증식은 점차 원리금이 늘어나기 때문에 40년차에는 343만원까지 늘어나게 됩니다. 점점 늘지만 나중에는 더 연봉도 오르니 적합하죠. 그리고 40년까지 유지할 분 많이 없을 거라 생각됩니다.
추가로 1월 26일에 특례보금자리론 금리를 0.5% 추가로 인하 하는것 알고 계신가요? 우대 금리를 받으면 더 내려가는데요. 특례보금자리론 금리 총정리(2023년)를 참고해보세요.
특례보금자리론 우대금리 받아 신청하기
특례보금자리론은 어플로 신청이 가능한데요. 위의 특례보금자리론 금리 총정리(2023년)를 보시면 아시겠지만 아낌e 특례 보금자리론으로 신청하시면 0.1% 우대 금리가 있습니다. 즉, 앱이나 인터넷으로 직접 가입하시면 금리를 우대 받으시려면 아래 링크로 설치해주세요.
오늘은 특례보금자리론 ltv에 대해서 알아봤는데요. LTV 70%안에 해당하시나요? 혹시 조정지역이 셔서 60%이신가요? 이 글 통해서 대출 받는데 도움이 되셨을거라 생각됩니다. 추가로 특례보금자리론 + 디딤돌대출로 평균 2% 금리받기 (2023년)를 읽어 보시면 특례보금자릴론 보다 소득 조건만 맞출 수 있다면 더 금리가 저렴한 디딤돌 대출과 특례보금자리론을 같이 방법을 알려드립니다. 마지막을 2023년 특례보금자리론 신청(사전예약, 사전 접수 하는 방법)을 참고하시면 먼저 은행의 상담사에게 예산이 소진될 수도 있는 특례보금자리론을 사전예약 및 사전 접수하는 방법 안내드려요. 꼭 읽어보세요.
추가로 dti가 궁금하신 분들은 특례보금자리론 DTI 계산(소득산정 모르면 낭패, 2023년)을 참고해주세요