특례보금자리론 DTI 계산이 궁금하신가요? 이 글에서 특례보금자리론의 복잡한 DTI 계산방식과 고려해야할 것들에 대해서 설명드립니다. DTI 계산을 잘못하셔서 계약금 날리는 경우가 꾀 있는데요. 예외 사유 주의점 작성했으니 끝까지 읽어주세요.
목차
특례보금자리론은?
특례보금자리론은 정부의 부동산 안정화 대책인데요. 이런류의 부동산 규제 해제 중에 가장 큰 효과가 클것 같습니다. 신청대상과 대출 내용을 간단히 설명하고 넘어가도록 하겠습니다.
우선 신청대상은 우리 나라 국민으로 신용점수가 CB점수 271점 이상이면 됩니다. 대부분 해당하시니 걱정안하셔도 되고 궁금하시면 (CB점수 확인하기) 를 통해서 내 점수는 몇점인지 확인해보세요. 그리고 1주택자까지 가능합니다. 대신 기존주택은 2년내에 매도하셔야합니다. 그리고 특례보금자리론을 받고 추가주택을 구입하신 경우에는 6개월 내로 상환하시거나 추가주택을 매도하시면 됩니다.
대출한도는 9억원 주택에 5억까지 대출이 가능합니다 LTV는 70%인데요 생애최초 80%이고 조정지역은 60%입니다. 지역별로 LTV가 다른데요 특례보금자리론 LTV(조정지역 달라 낭패,2023년)를 참고하세요. 그리고 만기는 10년에서 50년까지 있고 금리는 만기에 따라 우대금리에 따라 3%초반 까지 받을 수 있으니 특례보금자리론 금리 총정리(2023년)를 먼저 읽고 와주세요. 가장 큰 특징으로 소득제한 없고 DSR을 적용안하는게 가장 큽니다.
특례보금자리론 DTI
특례보금자리론 DTI은 60%입니다. 계산하기 위해서 DTI가 무엇인지 알고 가도록 하겠습니다. 지금까지 LTV, DSR, LTI는 많이 들어보셨을텐데 DTI는 생소하신 분들이 많을 겁니다.
DTI는 총부채상환비율입니다. 계산식은 아래와 같습니다.
DTI=(주택담보대축의 연간 원리금상환액 + 기타 부채 이자상환 추정액)/연소득 * 100
특례보금자리론 원리금
여기서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액은 보금자리론의 원리금 즉, 이자와 원금 포함해서 내는 돈과 한국주택금융공사에서 받은 다른 디딤돌이나 다른 보름자리론의 금액이 있다면 더하면 됩니다. 근대 다른 대출을 이미 받은 경우는 거의 없고 있어도 상환예정 일테니 그냥 아래 계산할 수 있게 버튼을 만들어 두었는데 나의 원리금을 계산할 수 있습니다. 이것이라고 생각하면 됩니다.
나의 월 상환 원리금 계산해보셨나요? 근대 아마 계산하시면 내가 대출을 원리금 균등상환이냐 원금균등상환이냐 체증식이냐에 따라 다를것입니다. 그럴땐 뭐가 기준이냐? 체증식을 하는게 이득이라고 다들 특례보금자리론 LTV(조정지역 달라 낭패,2023년)을 읽어 보셨으면 아실거에요. 그런데 체증식은 9억아파트에 5억 대출 받을시 처음에는 180만원 내고 나중에 40년차에 340만원 낸단 말이죠? 그럼 180만원으로 계산해야하나? 아쉽게도 이건 아니고 평균을 내서 한다고 합니다.
다만 근로소득자가 체증식을 선택한경우 초기 10년간의 원리금상환액을 연평균으로 계산한다고 하니 더 조금만 잡히게 됩니다. 즉 초반에 조금 때의 원리금으로 해줍니다. 무조건 체증식 해야되는 이유가 하나 더 늘었네요. 체증식은 초기에는 돈을 덜내고 연봉이 늘어나면 나중에 더 돈을 내는 것입니다.
그 다음 기타 부채의 이자인데요. 이건 왜 이자인가 원리금이 아니고? 매우 좋은 조건이죠. 원래 DSR계산할때는 신용대출도 10년안에 갚는것으로해서 원리금을 계산해서 엄청 빡빡했거든요.
DTI 계산 예시
실제로 특례보금자리론 DTI 계산해보실 분들은 아래 부동산 계산기를 통해서 해보세요.
실제 제가 계산해보니 연봉 6천이면 DTI가 60%입니다. 물론 조정지역은 50%입니다. 특례보금자리론 5억을 다 대출을 받더라도 30년으로 하면 원리금이 3천만원으로 DTI가 50%밖에 나오지 않아요. 즉 10%나 여유가 있습니다.
근대 따지고 보면 연 3천만원을 거주비용에 넣는다면 조금 힘들것 같긴하네요. 물론 신용대출을 받으면 이자만 내면 되기 때문에 이걸 잘 이용하시는것도 좋을것 같아요. 원리금 중 원금을 많이 낼 필요는 없잔아요. 그래서 신용대출이나 직장에서 해주는 대출로 이자만 낸다면 좋은 방법이 될것 같습니다.
DTI는 계산할때 금리는 무엇으로 계산하냐 궁금하신분들이 많을텐데요. 금리를 내가 몇프로를 받을 수 있는지는 특례보금자리론 금리 총정리(2023년)를 보시고 내가 몇 % 나올지 확인하고 오세요. 금리를 보셨다면 나의 상황이 계속 바뀌는데 우리는 미래를 알순 없잖아요?
그래서 우선은 대출 승인일 현재의 가산금리로 금리를 계산하고 실제 부과는 대출 이후 금리로 계산한답니다. 그런데 특례보금자리론은 고정금리 이기 때문에 이 부분은 크게 신경 안쓰서도 될 것 같아요. 물론 자녀가 새롭게 태어나거나 우대금리를 받을 조건이 변경되면 챙길 수 있겠죠.
특례보금자리론 연소득
위의 특례보금자리론 DTI 계산식의 분수에서 분자 부분은 해결한 것 같네요. 분모 부분이 이제 해결해야합니다. 연소득이 세전이냐 세후냐, 내가 휴직을 했는데 어떻게 하냐 이 부분은 여기서는 간단히 작성하는데 아래 링크 통해서 제대로 확인하셔야 합니다.
우선 증빙소득 인정소득으로 나뉩니다. 대부분이 증빙소득이신데요 즉 근로 사업 연금 기타소득으로 국세청에 잡히는 소득입니다. 인정소득은 홈텍스에서 증빙할 순 없지만 국민연금이나 건강보험료 납부내역으로 내가 돈을 얼마 내니까 이 정도 소득이 있는 사람이야 라고 인정받는 것입니다. 내가 소득이 없다고 무조건 대출 못받는거 아니니까 무직 주부 소득증빙-인정소득(2023년)과 2023년 디딤돌 대출 소득 산정 : 휴직,복직,무직,공동명의을 참고하시면 도움되 실 겁니다.
소득산정방법
우선 소득은 2년치를 은행에서 가지고 오라고 할겁니다. 앱을 통해서 하실거면 자동으로 2년치가 스크래핑(퍼와짐) 됩니다. 그리고 여기서 소득은 과세전 소득입니다 즉 세전입니다. 어떻게 좀 안심이 되시나요? 공무원 군인 교사 같은 경우 세전 소득과 세후 소득이 많이 차이나는데 다행히 세전 소득을 봅니다. 그리고 1년 미만으로 근무시 1년치로 환산한답니다.
즉 내가 3달만 일했고 월급이 300만원이다 그럼 3600만원으로 소득을 인정해줍니다. 좋쵸? 2개년 소득을 보는 이유는 2개의 평균을 내려는 것인데요. 근대 나는 올해 많이 벌었고 작년에 너무 조금 벌었다 이럴때만 평균을 냅닌다 즉 2개년의 차이가 20%이상이면 평균으로 소득을 인정해주고 아니면 최신년도의 소득으로 인정을 해준답니다.
좀 억울한 분이 있을거에요. 난 연봉이 팍팍 올라서 20%는 기본인데? 평균으로 한다고? 그래서 여기서도 또 예외 조건이 있는데요. 증감 소득이 지속가능성이 있는 분이라면 2개년 평균 소득을 산정하지 않아요. 좋죠? 지속성이 있다는 것은 근로소득인 경우가 해당되며 1년 이상 근무하셔야 해요. 사업소득자는 증빙을 하셔야 합니다.
일한지 얼마 안됬다면?
그리고 일년 소득이라고해서 홈텍스에서 무조건 1월1일부터 12월31일 소득 이렇게 기준으로 하는거 아냐? 난 소득을 3월부터 아님 5월부터 했는걸? 이런경우는
소득 산정시 예를들어 20년 3월~21년 2월으로 1년치 보고 21년3월~ 22년3월 2년치 볼수 있으니 걱정하지 마세요.
만약 일한지 1년차 직원이다 2년차 직원이다. 그래서 연봉이 1년치 밖에 없다 이러면 연환산해주고 2년차인 경우 1년차는 10% 차감해서 소득 산정해줍니다. 다만 상시소득자는 차감 미적용입니다. 즉 그냥 내 1년차 연봉이 소득이 됩니다. 다만 1개월도 일을 안 한 경우는 대출이 안되요. 근대 실제로 일한게 1달은 넘는데 월급은 15일치만 받았다 그럼 또 일할 계산으로 연환산 되니 걱정마세요.
그래서 첫 취직을 해서 첫 월급을 받기 전에 대출이 안나와서 이사를 해야되는데 걱정이신 분들이 많은데 그럴 때는 단기 월세를 구해서 사시고 나중에 한달 뒤 대출 나오면 집구하시는 것 추천드려요. 그런데 월세 보증금도 없다? 그러면 햇살론 유스 총정리-비대면 대출 1200만원(2023년, 후기)으로 간단하게 대출이 되고 보증금으로 사용이 되니까 이거 참고하세요.
또한 내가 직장이 2개여도 2개 다 인정됩니다. 요즘 투잡 많이 하시는데 좋은 소식이네요. 일용직 근로자는 홈택스에서 일용직근로소득 합계액으로 입증하시면 연환산이 됩니다.
연금 받는 분들도 인정을 모두 받을 수 있습니다. 군인연금 공무원연금 사립학교교직원연금 국민연금, 노령연금, 장해연금, 유족연금, 모두 됩니다. 다만 실업급여로 받는 돈은 인정이 안됩니다.
휴직 복직자 예외사유
휴직 예외사유는 아래 버튼에서 확인해주세요
휴직의 경우 간단히 살펴보면 휴직 전 2개년 증빙하면 됩니다. 하지면 휴직이 3년 연속이다. 그럼 연소득이 없는거슬 간주됩니다. 육아휴직 2명의 아이로 3년 이상 하시는 분들 있거든요. 그럼 바로 무소득으로 인정된다니 정말 좋은 것 같습니다. 예를 들어 부부교사 부부공무원이라 지금까지 소득때문에 대출안됬다. 그런분들은 3년 이상 휴직을 한분이 연속으로 하시면 외벌이로 인정이 됩니다.
복직자는 3개월 미만이면 휴직으로 간주하고 3개월 이상이면 복직후 소득을 1년치로 환산한 답니다.
폐업한 경우는 소득이 없는것으로 인정됩니다. 해외소득은 해외공간의 확인을 받으시면 됩니다.
지역마다 다른 DTI
| 구분 | DTI |
| 조정지역 외 | 60% |
| 조정지역 | 50% 실수요자 제외(60%) |
위에서 조정지역이라도 실수요자는 60%인데요. 실수요자에 대한 설명은 특례보금자리론 LTV(조정지역 달라 낭패,2023년)에서 자세히 다루었으니 읽어보시면 됩니다. 규제 지역마다 DTI가 다르기 때문에 조심하셔야 합니다.
서울 용산구 서초구 강남구 송파구에 집을 구매하셨는데 DTI가 60% 인줄알고 계산했다? 그럼 낭패입니다. 따라서 이 부분 잘 기억하시길 바랍니다.
이 글에서 특례보금자리론의 복잡한 DTI 계산식과 각각 고려해야할 것들에 대해서 설명드렸는데 계산 가능하신가요? 특례보금자리론의 다양한 우대금리가 궁금하신 분들은 특례보금자리론 금리 총정리(2023년)를 참고해주시고
위 어플을 통해서 가입하시면 특례보금자리론 금리 총정리(2023년)에서 봐서 아시겠지만 0.1% 우대 금리 중복으로 가능하니 설치하세요. 마지막으로 2023년 특례보금자리론 신청(사전예약, 사전 접수 하는 방법)을 통해서 빠르게 신청하는 방법이 있으니 1월 30일날 은행에서 10시간 20시간 기다리지 마시고 사전에 접수해보세요.
그리고 혹시 대환대출 하실 분들은 특례보금자리론 중도상환수수료, 필요 서류(모두 면제는 아니야, 2023년) 이 글 참고하셔서 중도상환수수료 문제 없는지 다시한번 체크해보세요.