작년부터 정부가 얘기해 온 특례보금자리론이 드디어 발표가 되는데 한번 자세히 알아보도록 하겠습니다.
작년부터 계속 얘기가 나왔던 특례보금자리론이 드디어 발표가 됐습니다. 그래서 특례보금자리론 내용을 자세히 살펴볼건데 먼저 요약된 내용을 보시면 주택가격9억 이하인 차주가 소득제한 없이 최대 5억원까지 ltv랑 DTI 한도 안에서 이용이 가능하다고 합니다. 조건에 맞으시다면 차분히 끝까지 읽어보세요.
목차
특례 보금자리론 개요
첫째, 특례 보금자리론의 키포인트는 뭐냐면 바로 소득제한이 없다는 거죠. dsr이 적용이 안 된다는 겁니다. 그 다음 최대 5억원까지이기 때문에 한도도 상당히 많은 거죠.
두번째로는 시중 주담들 보다 낮은금리를 1월 30일부터 적용한다라고 합니다. 신청은 2월말이나 3월초가 되구요. 금리는 4.6에서 4.9% 그다음 4.7에서 5%라고 하는데 우선 앞자리가 4%라는 거 자체가 조금 싼 거죠
시중은행 전세 대출만 받아도 5%도 없습니다. 신용대출은 6%에서 7%까지 가는 거죠. 참고로 카카오전세대출은 비대면이라 저렴한편이지만 5.5프로 입니다. 그럼 이제부터 하나씩 살펴보시면
대출 조건
- 첫째로 주택 가격은 9억원 이하의 주택이 대상입니다. 그래서 2021년이나 작년 초반 같은 경우는 서울에서도 9억 이하 주택을 찾아보기가 쉽지 않았습니다. 근데 지금은 상황이 바뀌어서 집값이 많이 하락을 했죠. 그렇다 보니까 9억 이하 주택이 꽤 많이 생겼습니다. 특히 서울 신축 기준으로 해서 또 9억 이하 주택들이 있고 특히 강북 같은 경우는 9억 이하 주택이 상당히 많습니다.
- 두 번째로는 소득인데 기존 보금자리론 같은 경우는 소득때문에 못 받으신 분들도 많습니다 근데 이 특례 보금자리론 같은 경우는 소득 제한이 없다 보니까 고액연봉자들도 다 받을 수 있는 거죠
- 세 번째로는 자금 용도의 출처가 상관이 없다는 겁니다 옛날에는 구입용도로만 가능했었는데 지금은 상환 용도로도 가능하고 그다음 임차보증금 반환 용도 등 어쨌든 내가 집으로 받을 있을만큼 다 받을수가 있는 거죠
- 네 번째는 무주택자랑 일주택자가 신청이 가능합니다 그래서 여러분들이 주의하셔야 될게 일시적 2주택자인 경우는 기존 주택을 처분하는 조건으로 받을 수가 있습니다. 그래서 꼭 2년이내 처분해야 되고 그러면 지원내용을 상세하게 살펴보시면 최대5억원까지라고 했는데 이거의 기준이뭐냐면 ltv 최대 70%입니다.
단 여기서 생애최초 주택 구입자는 80%까지 가능한 거죠 그래서 예를들어서 5억짜리 주택을 산다라고 했을때는 여기서 70%다 보니까 3.5억까지 대출이 가능하다는 겁니다. 단 생애최초이신 분들은 4억까지 대출이 가능한 거죠 그래서 본인 돈 1억이 있으면 5억짜리 지불 살 수가 있는 겁니다. 근데 여기서 하나가 추가되는게 뭐가있냐면
dti가 최대 60%이내에 대출이 취급된다라고 합니다. 여기서 실제로 DTI 60%가 연봉 5000만원이면 dti가 어느 정도 수준인지를 한번 알아보시면 최대 한도가 5억원이라고 했기때문에 5억을 대출 받는 연봉 5000만원인 사람은 dti가 58% 정도 나오기 때문에 연봉 오천만 넘으면 최대한도로 받을수 있습니다.
우대금리
근데 여기에 더해서 최대 90bp 즉 0.9%까지 할인을 받을 수가있습니다. 그러면 0.9%까지 할인 받을 수있는 조건은 아래 링크를 참고하세요.
간단히 보면 10포인트 같은 경우는 전부 다 받을수 있는 공통적인 거죠 그 다음 저소득청년 소득이 6천만원 미만인 경우는 0.1 포인트 다음 사회적배려층이라고 해서 한 부모나 장애인다문화 다자녀 가구 같은 경우는 0.4%까지 할인이 됩니다 그다음으로 많이 되는게 신혼 가구겠죠 소득이7천만원 이하면 0.2%까지 가능하고 여기서 하나 또 추가가 된게 미분양 주택을 구매할 경우에도 0.2%까지 할인해준다고 합니다
자 이거의 의미는 뭐냐면 미분양 털기 이거겠죠. 미분양된 주택을 좀 사라는 정부의 시그널입니다. 그 다음 지원 규모도 살펴보시면특례 보금자리론 공급 규모는 39.6조원이라고 합니다.
그래서 아까전에 최대한도가 5억원이었기 때문에 이걸 한번 나눠보면 8000채에서 한 만채 정도 제가 볼때는 이 정도 혜택이 돌아갈 것같습니다. 4조를 약 5억으로 나누면 8천명정도 혜택을 보는것이죠. 5억이 너무 크면 약 2억이라 치면 2만명 정도 혜택이 돌아갈 것 같네요.
유의사항
여러분들이 이거를 이용할 때 꼭 유의할 점이 뭐냐면 한 주택 유지 조건이 엄격히 적용된다고 합니다.
그래서 2주택 이상 보유할 계획이 있는경우에는이 특례 보금자리로 이용에 신중을 가할 필요가 있다고 하는데 정기적으로 매년 점검하고 추가주택 취득자 같은 경우는 6개월 이내 처분을 해라라고 합니다. 혹은 대출금을 반환 해야하죠.
2년이 아니라 6개월인 거죠 자 그럼 이거를 거부하면 어떻게 되냐 그럴 경우페널티가 어떤게 있냐면 3년 동안 보금자리론이 이용이 제한됩니다. 대출금 회수됩니다.
질의응답
해당상품 관련해서 여러가지 질의응답이있는데 한번 살펴보시면 본문에도 나와 있듯이 여러가지 다양한 용도로 활용 가능하다라고 합니다 즉 마음대로 빌릴 수 있다는 거죠
두 번째로 신청 가능일부터 한달 이내 자금이 필요한 경우는 어떻게해야 되냐라고 했을 때는 안 된다고합니다 지금 해당 상품 같은 경우는꼭 30일 이후에 가능하다고 하기때문에 만약 여러분들이 잔금일을 3월30일에 잡았다라고 했을 때는 무조건 30일 전에 신청을 해야 되는 거죠 즉 2월 달에 무조건 신청을 해야됩니다. 아니면 잔금일을 조금 미루는 것도 방법 중에 하나겠죠
디딤돌(4억,2%)+특례보금자리론(1억,4%)
디딤돌 대출이랑 특례보금자리로는 동시에 이용할 수 있는지에 대해서는 둘 다 이용할 수 있다고 합니다. 난 디딤돌 대출 지원 요건인 주택가격 5억이야 부부 합산소득 6천만원이하일 경우에만 가능한 거죠 그래서 우선 디딤돌 통해서 한도를 전부 다 받고 그 뒤에 나머지 한도를 특례 보금자리론으로 받을 수 있다고 합니다
신혼부부는 4억까지 2프로의 금리로 디딤돌 대출이 가능한거 아시죠?
2023년 디딤돌 대출 총 정리(2%금리 신혼부부 4억까지 대출)>>
2023년 디딤돌 대출 소득 산정 : 휴직,복직,무직,공동명의>>
을 잘읽어보세요. 그럼 최소의 금리로 주택구입 가능할듯해요!
그래서 여기에 여건이 되시는 분들은 디딤돌 대출을 먼저 받으시는게 좋겠죠
그다음 주택가격 9억 이하의 판단기준은 뭐냐면 가장 우선시되는게 Kb시세, 만약 KB 시세가 없다면 한국 부동산업 시세고 만약 이것도 없다면 주택의 공시가격 그다음 감정평가액 순으로 적용한다고 합니다.
주택가격 기준이 디딤돌은 시세나 매매가 둘 중 하나라도 낮으면 되는데 보금자리론은 둘 중에 하나만 높아도 안됩니다. 이점 주의하세요!!
그러면 신축 아파트 같은 경우는 어떻게 하냐면 분양가 적용이 적합하지 않은 경우에는 감정평가액으로 적용한다고 합니다. 그래서 웬만하면 분양가액으로 적용이될 것 같죠.
자 그럼 주택이 아닌 오피스텔 즉 아파텔을 부르는 거죠 이런 것들도 이용이 가능한지에 대한 질문에 대해서는 자 준주택은 특례보금자리론 이용 불가하다고 합니다
그다음 만약 분양권이나 입주권을가지고 있는 경우는 어떻게 하냐면 자 이것도 보유주택이라고 하고 구입용도에 한해서 2년 이내에 처분을해야 된다고 하네요
제 생각에는 이번 이것도 과거로 좀 돌려줬으면 좋을 것 같아요 옛날에는 분양권이나 입주권이나 주택수에 포함이 안 됐었죠 근데 이 분양권이랑 입주권은 당연히 들어갈 수 있는 걸리기 때문에 이거를 주택으로 산정한다는 것 자체가 약간 오류가 있는데 우선 이것도 없어질지는 뭐지켜봐야겠죠 근데 어쨌든 지금은 계속 유지하는 추세로 가는 거 같습니다
그다음 대출실행 후 추가로 주택을 구입할 수있는지 입니다. 이거는 본문에서도 나왔듯이 추가로 취득은 금지되고 만약 취득한다라고 한다면 6개월 이내에 추가로 취득한 주택을 처분하거나 아니면 대출을 상환해야 된다고 합니다 만약 처분을 안 할 경우는 대출 회수 및 3년 동안보금자리로 이용이 불가하기 때문에 요거는 참고하시면 될 것 같아요.
그 다음 매월 나의 상황이 바뀌어 해당 금리가 바뀌는데 금리는 그럼 어떤 일 기준이냐 라고보시면 대출 신청 시점과 실행시점에 대출 금리 중 더 낮은 금리로 적용을 한다고 합니다. 자 이거는 상당히 괜찮은 조건이죠.
앞으로의 변화
이렇게 푼 이유는 당연히 미분양때문에 푼거고 그다음 사람들이 돈이 없어서 못 사다 보니까 현재는 대출까지 대폭 풀어준 겁니다 그래서 요즘 거래가 워낙 안되고 있다보니까 지금처럼 이렇게 파격적인대출 상품을 내놓은 거죠 지금이 정책같은 경우는 1년 동안만 한시적으로 운영하기 때문에 만약 이번 년에 집을 매수할 생각이 있으신 분들한테는 정말 유용하게 써먹으실 수 있을 것 같습니다.
이 대출이 효과가 있다면 9억이하로 많은 거래량이 생길것 같습니다. 그리고 실질적으로 디딤돌 2프로의 금리와 함께 사용하면 너무 좋을것 같네요. 머지막으로 디딤돌이 더 궁금하신분은 [[디딤돌 특례보금자리론에 대한 좀 더 구체적 내용을 추가로 알고 싶으면 특례보금자리론 금리 총정리(2023년)을 참고하시면 큰 도움 되실 겁니다.