주택을 구입할 때는 매도인에게 지불하는 비용 뿐만 아니라 나라에도 취득세를 내야합니다. 취득세는 주택을 취득하는데 필요한 비용으로, 취득세율에 따라 지불해야 하는 세금이 결정됩니다.
주택 취득세 절약하는 방법
첫 번째로 알아볼 내용은 취득세의 구분과 세율입니다. 1세대 1주택자의 취득세율은 크게 3단계로 구분할 수 있습니다. 취득금액이 6억원 이하이면 그 금액의 1%를 취득세로 내야 합니다. 이는 단일세율로 적용되는 세율입니다. 하지만 9억원을 초과하는 금액에 대해서는 그 금액의 3%를 취득세로 내야 합니다.
그런데 6억원 초과부터 9억원 이하인 구간에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 위에서 말한 단일세율이 아닌 1%에서 3% 사이의 세율이 적용됩니다. 이 구간은 약 200개로 나누어져 있으며, 150만원 당 0.01%씩 세율이 변동됩니다. 구체적으로는 취득금액을 3억원으로 나눈 후 3을 빼서 세율로 변환하며, 6억74만원까지는 1% 세율이 적용되지만 그 이후부터는 150만원씩 증가할 때마다 0.01%씩 세율이 오르고, 8억9924만원까지는 2.99% 세율이 적용되며 8억9925만원부터는 3% 세율이 적용됩니다.
두 번째로는 주택을 증여할 때의 취득세율의 변동 요건입니다. 주택을 증여받을 때는 증여가액을 어떻게 신고하느냐에 따라 증여세와 취득세가 달라집니다. 세법에서는 증여재산가액으로 매매사례가액, 감정평가금액, 기준시가를 볼 수 있지만 우선순위가 있으므로 주의가 필요합니다.
증여재산가액
첫 번째로, 공시가입니다. 주택의 경우 일반적으로 증여일로부터 6개월 전부터 증여일로부터 3개월까지 같은 단지와 같은 면적의 주택 중에서 증여일에 가장 가까운 매매거래가액을 증여재산평가금액으로 간주합니다.
두 번째로, 감정평가금액입니다. 정식으로 감정평가를 받은 주택을 증여하는 경우에는 해당 감정평가금액을 증여재산평가금액으로 인정합니다. 공시가격이 10억원 이상인 경우에는 두 군데 이상의 감정평가법인에게 감정평가를 의뢰하여 받은 금액의 평균을 감정평가금액으로 인정합니다. 이때 감정평가비용은 필요경비로 인정되어 공제가 가능합니다.
세 번째로, 기준시가입니다. 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등은 같은 면적의 주택 매매거래가액을 확인하기 어려울 때에는 기준시가를 적용합니다. 즉, 기준시가로 증여세를 계산하는 것이 일반적입니다. 다만 증여세 측면에서만 볼 때, 굳이 기준시가보다 높은 감정평가금액으로 신고할 필요는 없습니다.
다주택자, 오피 취득세
세 번째로는 다주택자와 오피스텔 취득세의 특징과 변경사항에 대해 알아보겠습니다. 주거용 오피스텔 취득세의 경우 주거용 오피스텔과 일반 주택을 취득하는 경우에 따라 취득세가 달라집니다. 기존에 주택이나 빌라, 다세대주택 등을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세율은 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일합니다.
그러나 반대로 주거용 오피스텔을 이미 가지고 있고 아파트나 빌라 등 주택을 취득하는 경우는 다른 상황입니다. 이 경우에는 이미 주택을 한 채 보유하고 있다고 간주하여 취득세를 내도록 되어 있습니다. 만약 오피스텔을 가지고 있는 상태에서 아파트 등 주택을 취득하는 경우에는 취득세율이 8%로 적용됩니다. 또한 오피스텔이 두 채 이상이거나, 일반 주택과 오피스텔을 합산하면서 두 채 이상이면 새로운 주택을 살 때는 12%의 취득세 중과가 있습니다.
오피스텔을 가지고 있는 상태에서 다른 주택을 살 때는 오피스텔을 주택으로 취급하여 취득세를 부과할 수 있습니다. 따라서 무주택자인데 주택도 살고, 오피스텔에도 투자하고 싶다면 일단 주택을 먼저 사는 것이 유리합니다. 다만 오피스텔을 분양받은 경우에는 주거용인지 업무용인지 확정하기 전까지는 다주택자 세금을 중과받지 않습니다. 즉, 오피스텔의 용도가 확정되기 전까지는 취득세나 양도세의 산정시 주택으로 계산되지 않습니다.
마찬가지로 청약 시에도 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않습니다. 따라서 기존에 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서도 신축 아파트를 분양받을 때에는 청약 요건이나 자격 등에 별다른 제약을 받지 않습니다.
취득세 정책 변경(생초, 다주택자 중과)
마지막으로 정부가 지난해 12월 21일에 발표한 다주택자 취득세 중과에 대한 변경사항을 살펴보겠습니다. 정부는 다주택자들의 취득세를 완화하여 매매 시장 활성화를 도모하기 위해서 다주택자 취득세를 조정하기로 결정했습니다.
완화안에 따르면 조정지역 내 2주택자가 집을 취득할 때 세율을 8%에서 1~3%로 낮추고, 3주택자 또는 법인의 취득세율도 12%에서 6%로 낮추기로 했습니다. 또한 비규제지역에서는 3주택자 취득세율을 8%에서 4%로, 법인 및 4주택 이상 소유자의 취득세율을 12%에서 6%로 낮추기로 했습니다.
단, 이러한 변경사항은 2022년 12월 21일 이후에 잔금을 지급하여 주택을 매입하는 경우에 소급 적용됩니다. 따라서 해당일 이후에 잔금을 지급하여 주택을 매입한 경우에는 다주택자 취득세 중과가 적용되지 않게 됩니다. 이번 해 2월에 관련 법을 개정하기로 결정되었으나 아직 정확한 시행 시기는 확정되지 않았습니다.
따라서 정부 발표만으로 규제가 풀린 것으로 착각해서는 안됩니다. 소급적용이라고 하더라도 법 개정이 언제 통과될지는 알 수 없는 상황입니다.
마지막으로 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면에 대해 알아보겠습니다. 2020년 7월 10일의 부동산 대책 중 하나로 생애 최초 주택 구매자를 대상으로 취득세 감면 제도가 신설되었습니다. 이 제도는 연령과 혼인 여부와 관계없이 일정 요건을 충족하는 경우 취득세를 감면해주는 제도입니다.
기존에는 취득가액이 2억원 이하이고 소득 기준이 있는 대상자에게 적용되었지만, 2023년 3월 14일의 시행령 개정으로 인해 대상이 확대되었습니다. 이제는 취득가액이 12억원 이하이고 소득 기준이 없는 대상자도 취득세 감면을 받을 수 있게 되었습니다.
다만, 이 감면은 유상 거래에만 적용되며, 부담부증여(부분은 양도, 부분은 증여로 이뤄진 거래)는 감면 대상에서 제외됩니다. 또한 과거에 상속으로 받은 주택을 공유지분으로 소유한 경우에는 해당 주택을 처분한 뒤 감면 대상으로 볼 수 있습니다.
따라서 생애 최초 주택 구입자가 해당 조건을 충족하면 최대 200만원의 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 감면을 신청하기 위해서는 생애 최초 주택 구입 취득세 감면 신청서, 지방세 과세표준 및 세액 등의 경정 청구서, 환급청구서, 가족관계 증명서, 주민등록 초본을 작성하고 관할 세무서에 제출해야 합니다. 법 개정은 2022년 6월 21일 이후 취득하는 경우부터 소급 적용되며, 이미 취득세를 신고하고 납부한 경우에는 관할 세무서에 방문하여 감면 분을 환급받을 수 있습니다.
이러한 중요한 세금 정보에 대해서 자세히 알아본다면 재산 관리와 주택 취득을 위한 좋은 도움이 될 것입니다. 하지만 세금 준수와 관련된 입법 조항이나 개인 상황에 따라 복잡한 경우도 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.