전세가 처음인 경우가 많은데요. 대학 때는 월세로 지내다가 이제 여유가 되고 전세로 살아보고 싶은데 사기가 무서우신 분들이 있을거라 생각합니다. 부린이를 위한 전세대출 과정을 6단계로 정리해봤고, 주의할 점들 정리했으니 꼭 참고하세요.
목차
전세자금대출이란
임대차계약을 바탕으로 보증기관(SGI 서울보증, HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사)과 연계하여 해당기관의 보증서를 담보로 은행에서 대출을 진행해 주는 금융상품입니다.
전세대출을 은행에 신청하면 기본 프로세스는 아래의 6단계로 진행됩니다.
- 전세대출을 원하는 김대출(임차인)은 임대인과 임대차 계약서를 작성하고 계약금을 납입합니다.
- 김대출은 은행에 제출서류를 준비해서 대출을 신청합니다.
- 은행에서는 보증 기관에 보증을 신청합니다.
- 보증 심사 후 결과를 은행에 전달합니다.
- 은행은 대출금을 임대인에게 입금하고 잔금은 김대출(임차인)이 임대인에게 입금합니다.
- 김대출은 전셋집에 입주합니다.
1. 전세자금대출 조건
- 대상 고객 : 전세계약 후 5% 계약금을 납부하고 확정일자를 받은 계약서를 보유한 고객
- 모든 주택 유형 : 모든 주택 및 주거용 오피스텔(가압류, 근저당 높은 X)
- 신청시기 : 전세계약 체결일, 잔금지급일 등을 비교하여 3개월 이내
- 보증금액 : 전세계약금액, 주택시세, 소득 등을 반영하여 산출
3. 전세자금대출 서류
모바일 앱으로 전세자금대출이 가능하기 때문에 공동 인증서를 통해 자동으로 제출되는 서류들이 있습니다.
주민등록등본, 주민등록초본, 소득 및 재직 확인서류, 가족관계, 혼인관계증명서 등
하지만 사진으로 직접 촬영해서 제출해야 할 서류도 있습니다.
- 확정일자를 받은 임대차 계약서(도장 뚜렷)
- 계약금 5%를 납입한 영수증입니다.
4. 전세자금대출 별도 비용
- 인지세 : 수입인지로 납부하는 세금으로 대출금액에 따라 은행과 고객님이 50% 부담하게 됩니다. *5천만 원 초과 시 7만 원, 1억 초과 시 15만 원
- 보증료 : 전세대출을 위해 보증기관의 보증에 대한 비용으로 보증금액의 일정비율을 납부하게 됩니다. 보증기관 별 기준이 다르며, 고객님 상황 및 상품에 따라 간면/우대될 수 있습니다.
- 채권통지비용 : 채권통지 방식으로 진행되는 경우, 통지비용(3만 원 내외)이 발생할 수 있습니다.
5. 전세자금대출 주의사항
- 정부 정책에 따라 2주택 이상 보유한 고객은 전세대출은 불가능합니다.
- 전셋집에 권리침해(압류, 가압류, 경매 등)가 있는 경우, 전세자금대출은 불가능합니다.
- 보증 기관에 따라 채권양도 통지 등을 위하여 임대인 동의가 필요합니다.*주택금융공사 제외
- 대출 실행 후 실거주 확인을 위하여 전세대출 후 주민등록등본 제출이 필요합니다.
사기, 계약시 주의점
전세사기에서 가장 중요한것은
- 첫째, 융자가 많은 집을 들어가면 절대 안된다는 것입니다. 카뱅 청년 전세대출(주말가능, 90%, 2억)을 참고하시고
- 두번째로는 사연있는 집은 가시면 안됩니다. 무슨 신탁이니 뭐니 어려운 말로 말하는데 그래도 괜찮다 일반적이다 이런말들은 다 믿지 마세요. 조금 저렴하게 하려고 하다가 눈탱이 맞습니다.
- 셋째, 계약시 대출이 안나오면 계약금을 돌려받을 수 있다고 특약을 해두셔야 합니다. 은행에서 대출이 된다고 했다가 안된다고 하는 경우가 많습니다. 실제 심사를 해보니 나도 모르게 할아버지에거 증여를 받아 일주택이 아니거나 이 집이 kb시세가 갑자기 올라서 안되는 경우도 있구요.
- 넷째, 계약은 본인과 하시길 바랍니다. 바쁘다고 위임장 써서 공인중개사가 하다가 사기당한것 여러번 봤습니다. 공인중개사가 중간에서 전세금 가로채고 월세인척 몇달 월세 주고 도망가버리는 경우 많습니다. 그렇게 한 10집 정도 전세금 받아 한 10억 20억 만들고 튑니다. 그리고 잡혀서 감옥가면 초범이면 1년이면 나오기 때문에 내가 그집에 대해서 고통 받는 시간보다 먼저 감옥에서 나옵니다. 주변의 실화이니 꼭 본인 집주인과 계약하세요.
- 다섯째, 무조건 보증기관에서 보증보험 들어두세요. 돈 백만원 아낀다고 안드시는 분들이 있는데 무조건 후회합니다. 맘편한게 우선이니 보증보험 들어두세요.
다섯째, 너무 간단한 확정일자 전입신고 잊지마시고, 새집계약시 임차권등기를 꼭하시고 가세요.
마지막으로 다양한 전세사기 유형이 궁금하시면 아래 링크를 통해서 확인해보세요.
보증기관 별 차이점
각각 보증기관(SGI 서울보증, HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사) 별로 전세자금대출이 조건과 보증하는 대출 한도가 다릅니다. 각 보증기관 별 차이점을 간단하게 정리해 봤습니다.
1. SGI 서울보증보험
SGI서울보증보험의 채권보전 절차는 채권양도 또는 질권설정 방식으로 이루어지기 때문에 임차인이 전세 보증금을 담보로 대출을 받았다고 임대인에게 통보하고 대출을 받으려면 임대인 동의가 필요합니다. 대출 만기 시 전세보증금 반환은 임대인이 진행합니다.
대출조건으로 임차인의 소득제한과 주택의 임차 보증금 한도가 존재하지 않습니다. 다른 기관과 달리 소득보단 높은 신용점수를 더 중요시합니다. 보증 기관 중에 대출한도가 가장 높습니다. 임차보증금 80% 범위 내로 무주택자는 5억 원, 1주택자는 3억 원까지 가능합니다.
취급은행 : 신한은행, 국민은행, 우리은행, NH농협은행, KEB하나은행, 부산은행, 기업은행, 수협은행
2. HUG 주택도시보증공사
HUG 주택도시보증공사는 전세보증금을 지키고 싶어 하는 임차인들이 가장 많이 찾는 보증기관 입니다. HUG에서 채권보전 절차는 채권양도 방식으로 대출을 취급하기 때문에 임대인에게 채권양도 통지서를 받았는지 확인합니다. 임대인이 직접 통지서를 받았는지 유무가 중요하고 유선상 녹취를 진행합니다. 대출 만기 시 전세보증금 반환은 임대인이 은행에 직접 반환하면 됩니다.
대출대상은 무주택자 또는 부부합산 1주택자로 연 소득 1억 원 이하인 세대주면 대출이 가능합니다. 대상주택은 수도권 7억 원 이하, 수도권 외 지역은 5억 원 이하의 건물까지 대출이 가능합니다. 보증하는 대출 한도는 임차보증금 80% 이내로 무주택자 4억 원, 1주택자 2억 원까지 가능합니다.
취급은행 : 신한, 국민, 우리, NH농협, KEB하나, 부산, 광주, 기업, 수협
허그 주택도시보증공사가 가장 쉽고 많이 사용되는데요. 아래 링크 통해서 허그 주택도시보증고사 보증 받으세요. 허그는 보증과 보험을 동시에 해서 사기 위험도 많이 줄어들기 때문에 적극 추천합니다. 아래 링크 통해서 신청하세요.
3. HF 한국주택금융공사
HF 한국주택금융공사는 임차인의 신용평점을 기반으로 대출을 하기 때문에 임대차계약이 이루어졌는지 확인만 진행하고 임대인의 동의를 요구하지 않습니다. 그래서 보증기관 중에 한도가 가장 작으며 대출 만기 시 임대인이 전세보증금을 임차인에게 송금하고 마무리됩니다.
대출대상은 무주택자 또는 1주택자(시세 9억 이하)일 시 연 소득 1억 원 이하(부부합산)인 세대주여야 합니다. 대상주택은 수도권 7억 원 이하, 수도권 외 지역 5억 원 이하로 제한되어 있습니다. 대출 한도는 임차보증금 80% 범위 내로 무주택자는 2.22억 원, 1주택자는 2억 원까지 가능합니다.
취급은행 : 국민, 광주, 기업, 농협, 대구, 수협, 신한, 하나, 우리, SC, 부산, 경남, 전북, 제주, 산업, 카카오뱅크, 케이뱅크
전세자금대출 프로세스부터 각 보증기관 별 차이점까지 알아보는 시간을 가졌습니다. 가장 편하게 받을 수 있는 대출은 HF에서 보증하는 대출입니다. 임대인 동의 없이도 대출이 가능하기 때문인데요. 임대인의 동의가 필요하거나 전세보증금 반환보증보험을 들으려면 건물 융자금 제한, 임대인 동의 얻기 등 조건이 있기 때문에 조건에 맞춰 가능한 매물을 찾는 게 굉장히 중요합니다.