일시적 1가구 2주택 양도 소득세 비과세 면제조건 알고 싶으신가요? 이 글을 통해서 일시적 1가구 2주택 비과세 조건을 연도별로 나아가 규제지역 별로 다 다른 조건에 대해서 알게 될 것입니다. 그럼 아래에서 기본적인 일시적 1가구 주택의 비과제 조건과 연도별로 다른 조건, 규제지역 별로 다른 조건과 나아가 2023년 비과세 조건에 대해서 지금 바로 확인해보세요. 추가로 23년 1월 12일 발표난 양도세 취득세 3년 면제도 궁금하신 분들은 끝부분을 참고해주세요.
글의 순서
1.일시적 1가구 2주택 비과세란
오늘은 지난 ‘22.5.9일 개정 사항을 추가해서 일시적 1가구 2주택 비과세에 대해서 알아보겠습니다. 주택을 갈아탈 때에 잠깐 두 채를 보유하는 것을 허용하기 위해서 만든 양도세의 보완책이 일시적 1세대2주택인데요. 양도세는 대책이 거듭되면서 복잡한 제도가 되었죠. 오늘은 대책발표에 따라서 일시적 1세대 2주택 비과세가 어떻게 변경되었는지 다시 한번 짚어보겠습니다.
비과세 123법칙
일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 쉽게 알기 위해서는 123법칙이 있습니다. 기존주택을 보유한 지 1년 지난 시점에 신규주택을 매수하고 기존주택 2년간 보유해야 하며 기존주택 비과세 요건을 충족하고 신규주택 취득 시점으로부터 3년 이내에 기존주택을 매도해야 양도세 비과세 혜택이 가능합니다. 즉, 비과세 혜택을 받으려면 보유 1년이 지난 시점에 신규 주택을 매입하고 2년 보유한 기존주택을 3년 이내에 매도해야 하는 거죠.
일시적 2주택 관련 정확한 소득세법 시행령이 궁금하신분들은 링크 참고해주세요.
2. 시기별 비과세 조건 정리
| 일시적 1가구 2주택 보유기간은 2017년 8.2 부동산 대책으로 2년 이상 거주 요건이 추가되었죠 양도가액 9억 이하의 주택에 대해서 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택부터 적용이 됩니다. 2018년 9.13 부동산 대책으로 조정대상지역의 일시적 1가구 2주택비과세의 중복보유허용기준이 단축되었는데요. |
| 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역에서 신규주택을 취득한 후에 종전주택 양도시기가 3년 이내 비과세에서 2년 비과세로 앞당겨졌습니다. |
| 이어서 2019년 12.26 대책으로 앞의 2년이 다시 1년으로 단축되고 1년 이내의 전입의무까지 추가되었죠. 단, 신규주택에 기존 임차인이 있으면 만기일까지 매도시기와 전입의무를 연기시켜주었는데요. 최대 2년까지 가능했습니다. 투기지역내와 조정지역내의 기간도 변경이 계속 되었었는데요. 하지만 결국 아래와 같이 되었습니다. |
| 그리고 2022년 5.9일 대책으로 보유기간 2년으로 다시 연장되었습니다. 5.9대책은 소급 적용으로 기존에 5.9일 전에 아파트를 구매하셨더라도 1년이 아닌 2년으로 연장되는 것이어서 급매물 증가를 막았습니다. 최근까지의 하락장을 봤을대는 2년아니고 3년도 해줄것 같은 느낌입니다. >>결국 3년 해줬네요. |
| 최근 23년1월12일 보유기간 3년으로 연장이 되었습니다. 소급적용 되며 취득세 빼고 대부분이 정상화 되었네요. 다만 아직 조정지역인 강남 서초 송파 용산은 제외입니다. |
3. 규제 지역별 비과세 조건 정리
일시적 1가구 2주택 기준은 조정대상지역에 주택을 보유하고 있다면 대책시점에 따라서 매도시기가 달라지게 된 거죠. 조정대상지역의 경우 대책 발표 시점에 따라서 2018.9.13일 이전 취득시에는 3년 이내에 2018.9.14일부터 ‘19.12.16일 사이에 취득시에는 2년 이내에 ‘19.12.17일부터는 1년 이내에 매도 및 1년 이내 전입조건이었지만. 2022.5.9일 발표한 “다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등”의 「소득세법 시행령」 개정으로 인해서 비과세 요건이 완화되면서 2019.12.17일 이후 분에 대한 규정이 사라지게 되었습니다. 2022.5.10일 양도분부터 적용되었죠. 일시적 2주택 비과세 요건 규제 잘 이해가 되시나요?
멸실로 인한 비과세가 궁금하시면 아래 링크 참고하세요.
[2023년 변경] 주택 멸실, 용도변경으로 인한 비과세 및 중과세 가능 여부>>
4. 2023년 비과세 달라진 점 3가지
일시적 1가구 2주택 양도세 계산을 위한 신규 주택 취득시점에 따른 기존 주택 매도 시점을 한번 정리해 볼게요. 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있을 경우에 2018.9.13일 이전 취득했다면 3년 이내에 종전 주택을 매도해야 하고 ‘18.9.14일에서 2019.12.16일 사이에 취득했다면 2년 이내에 매도해야 하고 2019.12.17일부터는 1년 이내에 종전 주택매도와 1년 이내의 신규주택 전입을 해야 하지만 최종적으로 2022.5.9일 개정됨에 따라서 2018.9.13일 이전과 이후로만 나뉘게 되었어요. 이전 취득하면 3년, 14일부터는 2년 이내에 매도하면 되는 거죠. 조정대상지역이 아닌 나머지 지역은 모두 3년 이내에 기존주택을 매도하면 됩니다.
즉, 이미 2018년에 취득하신 분이라면 3년이 이미 지났으니 모든 일시적 2주택을 신규로 취득하신분은 2년에 매도하시면 됩니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 양도세 계산은 비과세 요건인 123법칙을 한 페이지로 정리를 해보면 1년 지난 시점에 2년 보유하고 3년 이내에 매도하면 비과세 요건을 충족하는 겁니다. 단, 조정대상지역의 경우 2018.9.13일 이전 취득 시에는 3년 이내에 2018.9.14일 이후 취득시 부터는 2년 이내에 매도하면 됩니다.
추가적으로 2022년 5.9일 세 가지 개정 사항에 대해서 간단하게 정리해볼게요.
- 첫 번째, 다주택자 양도세 중과를 1년간 한시적으로 배제한 것인데 사례를 바로 보시면 양도가에 15억원, 취득가액 5억원 주택을 10년 보유한 2주택자라면, 2.7억을 납부해야 하지만 2023.5.9일까지 양도할 경우에는 1억 3,360만 원을 납부하면 되니까. 1억 3천 이상의 세부담을 줄일 수 있게 되었죠.
- 두 번째는, 복잡해서 양도세를 포기하게 만들었던 최종 1주택제도 폐지인데요. 경우의 수가 많아서 기관마다 해석이 달랐었는데 과감하게 폐지되어 너무 다행인 것 같습니다. 이 사례와 같이 2021.1.1일 C주택을 취득했을 경우에 개정 전이라면 B주택을 양도한 2023.1.1일부터 비과세가 가능하지만 재기산 제도가 폐지됨에 따라서 C주택의 원래 취득일인 2021.1.1일부터 보유 및 거주기간을 충족하면 비과세가 됩니다.
- 세번째는 앞에서 설명한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건인데요. 조정대상지역 내에 3년, 2년으로 바뀌면서 강화되었던 기존/신규주택 동시 보유기간이 1년으로 바뀌었고 1년 전입까지 해야했었죠. 이제는 전입요건이 삭제되었고 ‘18.9.14일 이후부터는 2년 내 양도만 하면 됩니다.
상속으로 비과세도 변경되는데요. 아래 링크 참고하세요.
2023년 상속으로 인한 비과세 조건 총정리(+취득세, 종부세)>>
23년 1월 12일 발표내용
23년 1월 12일 오늘 새롭게 발표된 내용입니다. 바로 양도세와 취득세가 2년에서 3년으로 연장해준다는 이야기 인데요. 정말 다행이죠. 아파트 가격을 하락에 브레이크를 걸어주는 요인이 하나 늘었네요. 급매는 추춤 할듯합니다. 자세한 내용은 아래 공문 참고하시고 2월부터 시행예정이니 비과세 꼭 받으세요!! 그리고 위의 내용 중 취득세 양도세 2년인 내용은 개정전 내용이니 무시해주세요.
추가 정보
이 글에서 일시적 1가구 2주택 비과세 조건에 대해서 알아봤습니다. 123규칙 잊지 마시고 기본적인 일시적 1가구 2주택 비과세 조건과 연도별로 다른 조건, 규제지역 별로 다른 조건과 나아가 2023년 비과세 조건에 대해서 정확하게 아셨죠?
나아가 일시적 1가구 2주택 비과세에서 절대 놓치면 안되는 잘 알지 못하면 비과세 조건을 날릴 수 있는 시골주택이나 상업용 오피스텔 같이 주택수 계산 제외 대상에 대해서 궁금하시면 링크 참고하세요. 그리고 일시적 1가구 2주택 중과 면제를 받을 수 있는 상속으로 인한 1가구 2주택 양도세 면제, 혼인으로 인한 비과세, 노부모봉양시 + 상생임대인제도가 궁금하신 분들은 링크 참고하세요.
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