오피스텔 주택수 포함여부 정말 궁금하시죠? 이 글에서 오피스텔의 주택 수 포함 여부를 알려드립니다. 오피스텔이 대출, 청약, 취득세, 종부세, 양도세에 따라 주택 수 포함 여부 기준에 대해서 알려드립니다.
목차
| 재산세:주거용 현황:주거용 | 재산세:업무용 현황:주거용 | 재산세:주거용 현황:업무용 | 재산세:업무용 현황:업무용 | |
| 대출 | 미포함 | 미포함 | 미포함 | 미포함 |
| 청약 | 미포함 | 미포함 | 미포함 | 미포함 |
| 취득시 | 포함 | 미포함 | 포함 | 미포함 |
| 종부세 | 포함 | 미포함 | 포함 | 미포함 |
| 양도세 | 포함 | 포함 | 미포함 | 미포함 |
대출
우선 대출을 받으실때 오피스텔의 주택수 포함 여부입니다. 한국주택금융공사 대출받으신 분들 거기에다가 추가 주택을 구입하지 않겠다라는 약정을 하기 때문에 오피스텔 투자를 망설이시는 분들 많은데 법상 그리고 저도 예전에 생활 안정 자금 대출을 받아 본 적이 있어요 그걸 받으면은 추가로 주택을 구입하지 않겠다 하면서 내가 가진 주택에 목록을 제출하기 되어 있어요.
그럼 포함 되냐 결론 부터 말하면 주택법상 오피스텔은 주택수에 포함 되지 않습니다. 지인 중에 1주택자로 보금자리론 중인데 그냥 오피스텔 아니고 주거용 오피스텔을 신규 취득해도 회수 안 되나요 물어보니까 오피스텔에 경우 준주택의 해당되므로 주택으로 보지 않습니다라고 명확하게 답변을 해 주셨어요. 대출 할때는 주택법상 주택만 우리가 보겠다라고 합니다.
청약
오피스텔 주택수 청약할때 궁금한데요. 작은 1억 미만 오피스텔 주택 수에 포함되는지 궁금해하시는 경우가 많습니다. 청약도 주택법상 주택만 카운트 합니다. 청약홈에 나와 있는 자주묻는질문을 보면 오피스텔을 소유하고 있는데 유주택자인가요 라는 질문이 있습니다. 재산세를 주택으로 내냐 안내냐를 떠나서 오피스텔은 주거용 업무용을 구분하지 않고 무주택이라고 합니다. 마찬가지로 준주택이 때문에 그렇습니다
오피스텔 주택수 포함 : 취득세
ㅇ일반적인 오피스텔 취득세는 4.6%입니다. 기존에 오피스텔을 취득해도 취득세는 중과되지 않고 취득 후 실제 사용전까지 용도가 주거용인지 업무용인지 확정되지 않았기때문에 4.6프로를 냅니다. 사실 주택으로 사는 것이면 무주택이라면 1.1%를 낼 수도 있는것이라 손해이긴합니다. 하지만 다주택자라면 12%를 안내도되는 것이니 이득이라고 볼 수 있죠.
다음으로 주택 취득시 주택수 포함 여부는 재산세 고지서상 주택이면 포함이 됩니다. 그래서 나중에 내가 아파트를 등기를 주택을 취득할때 재산세고지서 상 오피스텔은 포함되기 때문에 다른 주택을 살 때 중과가 될 수 있습니다. 취득기간도 중요한데요 20년 8월 11일을 기준으로 주택 수 포함 여부에 들어가니 신경쓰셔야 합니다.
반면에 재산세고지서 상 건축물로 되어 있으면은 주택수에 포함되지 않습니다. 그래서 지방세법에 정확하게 재산세가 주택인 것은 포함 한다, 건축물인 것은 안 한다 이렇게 나와 있기 때문에 안심하셔도 되고, 구청에 있는 여러 담당자와 통화해서 내린 결론입니다. 하지만 디테일한 내용까지 내가 오피스텔 취득한 날짜까지 봐야 됩니다 그래서 여러분들도 내가 주택을 앞으로 구입할 계획이 있다라고 하면은 관할구청 취득세 담당공무원은 얘기를 해서 이렇게 하면 되는지 안 되는지 미리 상담받아보시기 바랍니다.
단 주택임대사업자의 경우 임대사업자 등록을 하시고 세무서에 사업자 등록까지 하시면 이는 주택 수에 포함되니 주의하셔야 합니다.
그리고 재산세를 주택용으로 내냐 건축물로 내냐의 차이는 납세자의 신청에 한해서 되는 것이기 때문에 지자체에 주거의 사실이나 상가로 사용하고 하고 있다 사무실로 사용하고 있다는 증빙자료를 제출한다면 재산세를 내는 용도를 바꿀 수 있습니다. 다만 주택용으로 할때는 주택수에 포함되나 재산세를 덜 내도되나 건축물로 할때는 재산세를 좀 더 내더라도 주택수에 포함되지는 않을 수 있습니다.
종합부동산세
다음으로 종합부동산세도 재산세고지서 상 주택으로 되어 있다 그러면은 주택 수에 포함 있다고 하고 재산세 고지서 상 건축물 그러니까 주택이 아닌 걸로 되어 있으면은 주택 빠집니다 즉 오피스텔 주택수 배제 됩니다. 주택 종합부동산세에 따라서 종부세가 부과가 됩니다. 종합부동산세법에 나와 있습니다. 종합부동산세법 제2조3호에 보면 지방세법상 재산세 과세대상이되는 주택을 말함이라고 되어 있습니다.
양도세
양도소득세 양도소득세가 조금 구분하기 어렵습니다. 양도소득세는 실질과세 원칙있습니다. 즉 실질 적으로 이것이 주택으로 사용되냐 업무용으로 사용되냐에 따라서 나뉩니다 그래서 뭐 제산세나 이런 걸 떠나서 전입이되어 있거나 실제 주거용으로 보이면 주택으로 간주해서 주택수에 포함이 되고 양도소득세도 주택은 될 수가 있습니다.
오피스텔 갖고 계신 분들이 정말 조심해야 돼요 작은 오피스텔 때문에 기존 주택의 비과세를 못 받게 될 수도 있습니다. 그리고 세금을 수억 원을 내야 되는 경우도 있습니다. 오피스텔 주택수 제외되는 것을 확인하시고 이걸 피하려면 사업자 등록이 되어있으면 건축물로 보기도 합니다. 양도소득세는 쉽게 생각 하시면 안됩니다. 천만원에서 수억까지 되기 때문에 반드시 매도 전에 관할세무서에 담당공무원의 성향을 미리 좀 알아보고 내 오피스텔이 주거용으로 보여질지 업무용으로 보여질지를 미리 꼭 상담을 받으시기 바랍니다.
주의할 점은 매도 계약서 쓰기 전에 확인하셔야 한다는 것입니다. 매도 계약서를 쓰지면 이미 되돌릴 수가 없습니다. 양도소득세는 정말 조심해야 됩니다 왜냐면 딱 정해져 있기 보다는 실질과세 원칙 때문에 주택수에 포함 되니까 더 정확하게 문의하시고 하시길 바랍니다.
소득세
오피스텔 소득세는 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 인정되고 사업자등록만 되어 있는 경우는 주택으로 인정되니 조심하시길 바랍니다. 그리고 입대사업자의 오피스텔이 많이 궁금하실텐데 임대사업자라는 것이 주택임대이기 때문에 주택으로 봅니다.
총 정리
마지막으로 주거용 오피스텔 주택수 제외 되는 경우를 정리해 보겠습니다.
- 대출과 청약시는 오피스텔은 모두 주택으로 인정안하고 주택수에 포함되지 않고,
- 취득세와 종부세는 재산세를 주거용으로 내는지 업무용으로 내는 지에 따라 주택 수에 포함됩니다. 구입하시기전에 매도자에게 미리 재산새를 무엇으로 내는지 여줘보거나 담당자에게 문의해보세요.
- 마지막으로 양도세는 현황이 중요하다는 것 정리해드립니다. 그리고 재산세도 업무용이고 현황도 업무용이면 이것은 상가와 똑같기때문에 모든 경우에서 주택 수에 들어가지 않는다는 점 알고 계시면 오피스텔 투자하시는데 더 큰 도움되실 거라 생각합니다.
오늘은 오피스텔의 주택 수 포함 여부를 알려드렸습니다. 모두 잘 이해가 되시나요? 오피스텔 주택 수는 대출, 청약, 취득세, 종부세, 양도세에 따라 주택 수 포함 여부 기준이 모두 다른 만큼 철저하게 준비하시고 매수 매도 하시길 바랍니다. 오피스텔 뿐만 아니라 2023년 바뀐 아파트의 비과세 여부가 궁금하신 분들은 링크 참고해주세요.