어떻게 해외이주자가 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을까요(거주자, 비거주자)

이번 글에서는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건, 일시적 2주택일 경우 양도세 비과세 적용 가능 여부, 그리고 보유기간을 미충족한 경우 양도세 비과세 적용 가능 여부에 대해 알아보겠습니다.

1. 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건

양도세는 주택을 매도할 경우에 부과되는 세금으로, 1세대 1주택자가 보유기간 2년 이상(취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택이라면 거주기간 2년 이상)인 주택을 매도하는 경우에는 양도가액 12억원까지 세금을 부과하지 않습니다. 이러한 양도세 비과세 혜택은 거주자(실거주자와는 다름, 국내거주자)만 받을 수 있습니다. 즉, 해외체류 등 일정한 사유로 비거주자가 된 이후에 주택을 양도한다면 원칙적으로 양도세 비과세는 적용되지 않습니다.

그러나 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하거나 1년 이상 계속해 국외거주를 필요로 하는 취학이나 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국할 때, 출국일 현재 1세대 1주택이었다면 출국일부터 2년 내에 주택을 팔았을 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 경우 보유기간과 거주기간의 제한도 받지 않습니다. 따라서 보유기간을 충족하지 않는 주택이라도 양도일 현재 1세대 1주택이라면 양도가액 12억원까지 비과세가 가능한 것입니다. 따라서 해외이주를 고려 중이며 보유 중인 1주택을 처분할 계획이 있다면 반드시 출국 후 2년 이내라는 기한을 활용해 양도세 비과세를 받는 것이 유리합니다.

또한 다주택자가 주택을 다 처분할 계획일 때는 출국일 이전에 1주택을 제외한 다른 주택을 정리하는 것도 고려해 볼만한 전략입니다.

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2. 일시적 2주택일 경우 양도세 비과세 적용 가능 여부

예를 들어 일시적 2주택 상태인데 해외이주로 세대 전원이 출국한 후 비거주자 상태에서 종전 주택 A를 양도하고 뒤늦게 출국한 날로부터 2년 이내에 신규 주택 B를 양도하였다고 가정해보겠습니다. 이 경우 비과세 적용이 가능할까요?

해외이주에 따라 세대 전원이 출국하는 경우의 비과세 특례는 출국일 현재 1주택이면서 양도일 현재도 1주택이어야 합니다. 또한 출국일로부터 2년 이내 주택을 양도하여야 합니다. 이 경우에는 보유기간이나 거주기간 등의 제한을 받지 않고 비과세 규정이 적용되는 것입니다.

하지만 김씨의 경우에는 출국일 현재 일시적 2주택자로서 출국하여 비거주자 상태에서 2개의 주택을 양도한 경우입니다. 따라서 양도하는 2주택 모두 과세 대상이 됩니다.

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3. 보유기간을 미충족한 경우 양도세 비과세 적용 가능 여부

일시적 2주택 상태인데 해외이주로 출국이 예정되어 출국 전에 보유기간 등을 충족한 종전 주택 A를 양도하고 출국한 후 비거주자 상태에서 출국한 날로부터 2년 이내에 보유기간을 미충족한 신규 주택 B를 양도하였다고 가정해보겠습니다. 이 경우 비과세 적용이 가능할까요?

출국 전에 거주자 상태에서 보유기간 등의 요건을 충족한 종전 주택 A를 양도하여 적법하게 비과세 규정을 적용받았고, 출국한 시점에 1주택 상태로 요건을 충족하고서 출국한 날부터 2년 이내에 양도하면서 신규 주택 B를 양도하여 해외이주에 따른 특례를 적용받아 2주택 모두 비과세를 적용받을 수 있습니다.

하지만 이러한 경우에도 해외이주 확인서를 받아야 합니다. 법령에는 출국한 날로부터 2년 이내 주택을 양도할 경우에만 특례를 적용할 수 있도록 규정되어 있습니다. 그러나 이를 엄격하게 해석하면 해외이주자는 양도를 위해 다시 국내에 재입국해야 하는 문제가 생깁니다. 따라서 과세관청은 연고이주와 무연고이주에 한하여 출국 전에 해외이주 확인서를 발급받아 제출하는 경우에는 출국 전에 양도하여도 특례 적용을 인정해주고 있습니다. 다만, 실제 해외이주 여부 등은 과세관청이 사후에 관리하게 됩니다.

위에서 언급한 양도세 비과세에 관한 사항은 일반적인 내용입니다. 그러나 각각의 개별 사례는 복잡할 수 있으며 세무전문가와 상담하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 양도세는 한 번 꼬이면 해결하기 어려운 문제가 많기 때문에 정확한 세무 상담을 받는 것이 중요합니다.