[신혼부부 필독] 모르면 전세 계약금 날리는 경우 (2023년 변경)

신혼부부와 2030 청년들은 절대 모르면 안되는 전세 계약금 날리는 경우를 알려드립니다. 우선 전세 대출 전과 대출 후 주의사항(특약, 주택수)에 대해서 각각 안내해드리고 예방 대책과 대안을 알려드립니다. 차분하게 읽어보세요.


전세 계약금 보호


이 글은 전세 대출 전후에 유의사항에 관한 내용입니다. 전세 진행 과정 중에 생길 수 있는 유의사항은 이전 글은 전세 대출 절차 6단계(2023년 최신:전세사기 방지 방법) 참고해 주시면 되구요. 이번 글에서는 전세대출 전과 후에 유의해야 될 사항에 대해서 말씀드리려고 합니다. 크게 전세대출 전 유의사항과 전세대출 후 유의사항 2가지 준비 했구요. 바로 시작하겠습니다.


전세 대출 실행 후 지켜야 할 것

첫 번째는 전세 대출 실행 후에 지켜야 될 내용입니다. 사실 전세대출 실행하시는 분 뿐만 아니라 전세 사시는 분이라면 무조건 무조건 제일 중요하게 아셔야 될 내용인데요. 바로 대항력과 최우선 변제권입니다. 앞선

대항력 인정 받기

워낙 중요한 내용 강조해서 말씀드리겠습니다. 먼저 전세 산다는 것은 무엇인가요? 간단하게 내 집이 아닌 다른 집 주인의 집에 보증금을 맡겨놓고 계약한 기간 동안 산다는 것을 의미하죠. 그런데 집주인이 갑자기 급전이 필요해서 내가 살고 있는 전셋집을 담보로 대출을 받으면 어떻게 될까요? 사실 전세 만료 시에 세입자에게 전세 보증금만 돌려줄 수 있다면 집주인이 담보 대출을 받는 건 크게 문제가 아닐 수 있습니다.

그런데 이 담보 대출 받은 그 집 바로 내가 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어 가기라도 한다면 어떻게 될까요? 이때 세입자에게 가장 중요한 것이 “대항력” 그리고 “최우선변제권” 입니다. 이 대항력과 최우선변제권만 있으면 나의 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.


대항력과 최우선 변제권이란?

  • 대항력은 이미 유효하게 성립한 권리 관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능 즉 일단 성립한 권리 관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다.
  • 그리고 최우선변제권은 주택 임대차보호법에 의하여 임차주택의 경공매 시 소액 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 의미하네요.
  • 즉, 대항력과 최우선변제권을 가지게 되면 전세집에 소유권이 넘어가더라도 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리를 가질 수 있게 됩니다.

그럼 대항력과 최우선변제권을 어떻게 가질 수 있을까요? 가장 쉬운 방법은 아래 세 가지 항목만 수행하시면 됩니다.

첫째, 바로 전세계약서에 확정일자 받고 둘째, 잔금일에 전입신고와 ,셋째 이사를 하면 되죠.

이 세가지를 완료하면 완료한 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 즉 0시 이후부터는 어떤 권리관계가 생겨도 전세보증금보다 후순위가 됩니다. 따라서 전세집이 경매 넘어간다 할지라도 최우선으로 변제받을 수 있고 전세금을 안전하게 돌려 받을 수 있는 거죠. 단 대항력과 최우선변제권의 효력이 발생한 날 이전에 발생한 권리관계는 없어야 합니다. 요즘은 23년 9월 1일 정부의 전세사기 방지를 위해서 무조건 특약으로 표준계약서에 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당 설정을 하지 않는다고 명시하도록 되어 있습니다. 그리고 미납세금도 미리 볼 수 있고, 세금보다 전세금을 선순위로 해주죠.

예를 들어서 효력 발생 기준일 보다 앞서서 다른 담보대출과 같은 권리관계가 있다면 경매로 처분한 금액에서 담보대출부터 변제하고 남은 금액을 전세보증금으로 변제해 줍니다. 그래서 만약에 담보대출 변제한 후에 남은 금액이 없다면 전세 보증금을 다 날리는 것이구요. 남은 금액이 전세 보증금보다 적다면 전세보증금의 일부만 돌려받을 수 있는 거죠.

그래서 앞선 글[전세 대출 절차 6단계(2023년 최신:전세사기 방지 방법)]에도 말씀드렸지만 전세 계약을 체결하기 전에 전세 계약하고자 하는 집의 등기부등본을 통해 권리관계가 깨끗한 집인지 꼭 확인하셔야 됩니다. 만약 전세계약 전에 말소되지 않을 권리관계가 있는 집은 웬만하면 계약하면 안 되구요.


전세권 설정

여기서 만약에 확정일자, 전입신고, 이사 이 세 가지 항목 중에서 하나라도 지키지 못할 것 같다면 어떻게 해야 할까요? 다른 보호장치는 없을까요? 네! 있습니다. 바로 그것은 전세권 설정을 하시면 돼요.

전세권 설정이란, 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것으로 반드시 등기를 해야만 효력이 발생합니다.

즉, 전세권 설정을 하게 되면 오른쪽 예와 같이 등기부등본상의 을구에 전세권 설정 내용이 명시됩니다. 즉 등기부등본만으로 이 집의 임차인이 누구인지 전세보증금은 얼마인지 등본 서류상으로 확인할 수 있으므로 확정일자, 전입신고, 이사를 완벽히 지키지 못해도 되는 거죠. 그럼 그냥 전세권 설정을 하면 마음 편한데 전세권 설정을 하는 사람이 적습니다. 그 이유는 무엇일까요?

왜냐하면,

첫째로 전세권 설정은 임대인 동의 및 협조가 필요한데 구두상의 동의뿐만 아니라 임대인이 직접 준비하여 제출해야 되는 서류가 굉장히 많습니다. 그리고 임대인 본인의 집 등기부등본에 전세권설정이 기록되는 것을 싫어하는 분도 제법 많습니다. 따라서 전세권 설정을 하기 위해서는 우선 배려심이 깊은 임대인을 만나야 되구요. 임대인의 동의 및 적극적인 협조가 있어야 합니다.

둘째로 전세권 설정을 하기 위해서는 비용이 듭니다. 전세보증금이 3억원이라면, 전세권설정 비용은 부대 비용 합쳐서 약 100만원 정도 발생합니다. 생각보다 큰 금액이죠. 이렇게 집주인 협조가 필요하고 추가 비용도 발생하기 때문에 전세권 설정을 하는 사람보다는 그냥 확정일자 전입신고 이사만 하는 경우가 많죠.

두 가지 케이스 모두 권리는 똑같기 때문입니다. 하지만 확정일자, 전입신고, 이사 중에 한 가지라도 못 지키는 경우라면 뭘 해야 될까요? 네 전세권 설정을 꼭 하는게 좋죠. 자! 그럼 이만하면 대항력과 최우선변제권이 얼마나 중요한지 모두 이해 하셨을 것이라 믿구요.


전세대출 전 유의사항

전세대출 유의사항 두 번째 항목으로 넘어가 보겠습니다. 두 번째는 전세 대출 전에 미리 확인해야 될 항목인데 바로 소득기준과 보유주택수입니다. 버팀목 전세 대출과 같은 기금전세대출을 받으시는 분은 전세대출 실행 조건에 대한 이해가 충분하십니다. 대부분 미리 많이 알아보시거든요.

그런데 일반 시중은행 대출을 받으실 분들은 전세대출에 소득 및 보유주택수 조건이 있다는 것을 간과하시는 분이 많습니다. 국민은행의 대출 신청 자격이 궁금하시면 링크 참고해보세요. 은행상담만 받지 말고 공문을 찾아보셔야 합니다. 참고로 지금부터 말씀드리는 내용은 1금융권 시중은행에서 지급하는 전세대출 상품에 대한 내용이고 2금융권 이하에서 취급하는 상품은 아닙니다. 2금융권은 2금융권 나름의 기준이 있으니 링크 찾아보시면 좋겠습니다.

전세 대출 자격 국민은행

본론으로 들어가기 앞서서 전세라는 상품에 대한 이해가 필요할 것 같은데요. 전세는 보통 누가 이용하는 상품이죠? 일반적으로 전세는 아직 소득이 적은 사회 초년생이나 신혼부부 또는 내 집을 갖고 싶지만 지금 당장 여유자금이 부족해서 몇 년 후를 기약하는 분들이 많이 선택하는 주거방식입니다.

사실 본인이 막대한 여유자금을 가지고 있는 부자지만 절세 목적으로 또는 불가피한 이후로 전세를 사는 분도 있긴 하죠. 그럼 전세 대출은 어떨까요? 네 똑같습니다! 전세 대출 또한 기본적으로 일반 서민을 지원하기 위한 상품입니다. 따라서, 소득과 주택수의 제한을 걸어 놓고 있습니다.

쉽게 말해서 부자에게는 전세대출을 지원해 주지 않겠다는 거죠. 소득 및 주택 보유수에 대한 상세요건을 살펴보면 소득은 부부합산 1억원 미만 주택 보유수는 부부 합산 1주택 또는 무주택으로 제한하고 있습니다. 여기서 중요한 것은 소득 및 주택수 요건이 “부부 합산” 이라는 거죠. 즉, 부부 합산소득이 1억원이 넘어가고 부부가 보유하고 있는 주택수가 2주택 이상이면 실행할 수 있는 전세대출이 없다는 겁니다.

전세금을 안전하게 보장받으시려면 보험을 들으셔야하는데요. 아래 링크 참고하세요.

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전세 대출 계약금 날리는 상황

이런 제안 사항도 모르고 전세대출이 담보대출 또는 신용대출과 똑같다고 생각한 채, 무턱대고 전세계약을 체결해 버리면 어떻게 될까요? 여유자금이 있다면 상관없지만 여유자금 없이 대출로 전세보증금을 충당하려고 했다면 계약금을 모두 날릴 수 있는 상황이 됩니다. 그러니 본인이 싱글이라면 상관없지만 부부라면 부부 합산으로 소득과 주택수를 산정해야 된다는 점 꼭 유념하시구요. 전세대출 안 나오는지도 모르고 전세계약부터 체결하는 실수를 하시면 안 되겠습니다.

전세 계약금 보호할 대안, 전세 계약금 반환 특약

그럼 위의 같은 상황에서 어떻게하면 전세 계약금을 보호할 수 있을까요? 전세 계약금 돌려받기 하려면 어떻게 해야 할까요? 바로 특약 사항을 걸어두는 것인데요. 임차인의 불가피한 상황으로 대출이 되지 않는다면 계약을 해지하고 계약금을 반환 할 수 있다. 같은 특약을 걸어두면 됩니다. 사실 주택 수라는 것이 매우 쉽게 생각할 것이 아닙니다. 왜냐면 할아버지의 주택 상속을 나도 모르게 지분으로 주택을 상속했을 경우도 있습니다. 상속 할 때 형제들이 세금 문제나 아니면 협의가 잘 이루어지지 않으면 나에게 지분이 올 수도 있습니다.

혹은 아버지나 어머니가 나도 모르게 나의 명의로 재개발 빌라나 재건축 소형 아파트를 투자해 두셨을 지도 모르기 때문에 조심하셔야 합니다. 이건 부부 합산이기 때문에 나뿐만 아니라 신혼부부라면 예비 신랑, 예비 부인 둘 다 체크해보셔야 합니다. 그리고 가장 많은 경우가 오피스텔을 소유하고 있을 때 이것이 주택 수에 들어가는지 안 들어 가는지 여부인데요. 이 내용은 링크 참고하시면 자세히 써 있으니 참고해보세요. 오피스텔 주택수 포함 여부, 대출 청약 주택수 종부세 양도세 상황별 2023년 총정리


전세 계약금과 부모님의 주택수 관계는?

꿀팁으로 한 가지 알려드리면, 상기요건은 조건이 뭐라고 했죠? 부부합산이라고 했죠. 그럼 만약에 부모님과 같이 사는 세대일 경우는 어떨까요? 부모님의 소득과 주택수도 합쳐야 될까요? 아닙니다! 부모님 그리고 다른 가족이 포함되어 있다고 할지라도 부부 이외 다른 사람의 소득과 주택 수는 포함되지 않습니다.

예를 들어서 1억 미만의 소득을 가진 부부가 부모님과 같은 세대 구성으로 산다고 가정할 경우 보유주택수가 부부가 1주택 부모님이 1주택 이라고 할지라도 전세대출을 받는 데는 문제 없다는거죠. 참고하시구요. 그리고 부부는 주민등록등본상에 같이 있지 않고 떨어져 사는 분리세대라고 할지라도 소득과 주택수는 무조건 합산하여 계산됩니다. 아시겠죠?


전세 계약금 비율 5프로 안됨

전세 계약금 비율은 돈이 없으셔도 전세 계약금 마련 해서 10%는 하시는게 좋습니다. 왜냐면 대출 심사에서 대부분 10%의 계약금이 들어갔는지 확인을 하기 때문인데요. 이 부분은 전세 계약금 5%로 계약서를 썼어도 나중에 전세 계약금 집주인이 관대하게 수정할 수 있는 부분이기 때문에 큰 부분은 아니지만 깐깐한 임대인을 만난 경우나 갑자기 주변 전세가가 올라서 임대인이 계약서를 다시 안 써줄도 있는 경우가 있기 때문에 주의하세요.


전세 계약금 영수증

그리고 전세 계약금 영수증을 받아 두시는게 나중에 은행업무 처리할때 편하니 부동산에서 꼭 달라고 하시는게 좋습니다. 전세 계약금 영수증 양식은 작은 종이에 임대인용과 임차인용으로 작성하고 나누어서 가지게 되는 양식을 많이 사용합니다. 부동산에 필히 있기 때문에 걱정 안하셔도 됩니다.


정리

자! 지금까지 전세대출 전과 후에 유의해야 될 사항에 대해서 살펴 봤는데요. 정리하면 크게 두 가지 알아봤습니다. 첫번째는 대항력 및 우선변제권! 확정일자, 전입신고, 이사 이 세 가지를 하든지 아니면 전세권 설정이라도 해야지 보호받을 수 있다 했습니다. 두번째, 소득 및 주택수, 전세대출은 소득과 주택수의 제한을 두고 있는데 부부합산으로 소득은 1억원 미만이고 주택수는 1주택 이하여야 같은 제한 요소를 미리 체크 해보세요. 알려드린 내용 꼭 유념 하셔셔 소중한 전세 계약금 및 전세 보증금 보호 받으시길 바랍니다.


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전세 대출과 급매로 나온 아파트 구입을 고민하시는 분이라면 국가에서 지원해주는 보금자리론, 디딤돌을 생각해보시고 궁금하신것은 링크 참고해보세요. 보금자리론 질문 총 정리-모르고 넘기면 대출금 회수(2023년), 2023년 디딤돌 대출 총 정리(2%금리 신혼부부 4억까지 대출)