신혼부부 아낌e보금자리론이 궁금하신가요? 이 글에서 신혼부부 아낌e보금자리론에 대해 설명을 드리도록 하겠습니다. 이자가 가장 저렴한 중 아낌e보금자리론에 대해서 짧은 시간 안에 금리와 조건 2023년 변경내용 그리고 후기 및 노하우가 알고 싶으신 분들은 끝까지 읽어주세요.
아낌e보금자리론
보금자리론은 한국주택금융공사(HF)에서 운영하는 대출 상품이며, 이외에 적격대출, 디딤돌대출이 있습니다. 시중 은행에서 빌리는 주택 담보 대출보다 이자가 저렴한 편이기 때문에 많은 분들이 관심을 가지실 수밖에 없는데요
보금자리론 종류
보금자리론도 아래와 같이 U-보금자리론, 아낌e보금자리론, t-보금자리론 3가지 상품이 있고 요약하면 다음과 같습니다
저희는 매월 나가는 상환 비용을 고려하여, 6억 이하가 저희 예산 안에 들어왔었는데요. 적격대출은 이자가 높았고, 디딤돌대출은 한도가 낮았기 때문에, 보금자리론을 선택하였습니다. 현재는 대출한도와 상환기간이 상향되었지만, 당시에 조건은 대출한도 최대 4.2억이었고, 금리는 최대 50년 상환기준 4.15~4.45% 였습니다.(현재는 금리가 많이 올랐으니 주택금융공사 홈페이지에서 확인부탁드립니다)
신혼부부 아낌e보금자리론 선택해야 하는 이유
보금자리론에도 위에 사진처럼 3가지 상품이 있는데요. 아낌e 보금자리론은 다른 상품 대비, 전자 약정으로만 진행되는 과정이 포함되기 때문에, 금리가 더 저렴하게 책정됩니다. 때문에 저희는 당연히 아낌e 보금자리론을 선택했고요. 억 단위로 빌리는 주택담보대출이 0.1%나 저렴하기 때문에 이용하지 않을 이유가 없었습니다.
자격요건
다음으로 가장 중요한 신혼부부 아낌e보금자리론 자격요건입니다.
- 하나, 대한민국 국적을 가진 성인이어야 한다
- 둘, 무주택자 혹은 1주택자여야 한다.(당연히 보름자리론 2주택은 안됩니다) 이때 무주택자 조건은 배우자 포함 조건이고요 일시적 2주택을 허용하기 때문에 1주택자도 포함되는 건데요 당연히 기존주택 처분 요건이 붙습니다 투기과열 지역의 경우 1년,기타 지역의 경우 2년 안에 처분하셔야 자격요건이 유지됩니다.
- 세 번째가 바로 소득제한인데요. 연소득 7천만원 이하로 버시는 분에 한해 보금자리론을 받으실 수 있습니다 미혼의 경우 본인 소득만 해당되지만,기혼인 경우 부부합산 소득이 기준이 되기 때문에 맞벌이하시는 부부들은 받기 힘드실 수 있는데요 최근 신혼부부와 자녀 수에 따라 기준이 상향되면서 조금 더 숨통이 트이긴 했지만, 저는 아직 한참 부족하다고 생각합니다 .
- 단 신혼부부에 한해서 8천500만원, 8500만원까지 해줍니다. 대기업에 2분다 다니신다면 거의 불가능에 가깝다고 생각하실수 있어요. 1자녀가 있으면 8천만원까지 인데 1자녀가 있을때 육아휴직이나 휴직을 통해서 받을 수 있는 노하우는 글을 끝까지 읽어주세요. 다자녀 보금자리론은 1억까지 가능합니다. 2자녀는 9천만원까지 가능합니다.
소득기준
소득산정 및 증명 방법은 채우자와 배우자의 2년 증빙 소득을 확인해야 합니다. 2개년이라 혹시 작년에 육아 휴직을 한 경우, 2년 연속 육아 휴직을 한 경우 소득이 모두 다를텐데요. 2년간 소득차이가 20%이상 차이가 나면 평균으로 산정하고 20% 이하 인경우 최근년도로 산정합니다. 자세한 내용은 소득 증명 방법 파일 링크에서 다운 받아서 확인 사용해주세요.
따라서 신혼부부의 경우, 부부합산 소득이 해당 소득제한을 넘어서는 경우, 혼인신고하기 전에, 한 사람의 명의로 주택 매입 및 대출 실행을 하시는 게 유리한데요 만약 이미 혼인신고를 하신 경우라면, 금리가 조금 더 비싸더라도 적격대출을 이용하셔야 합니다.
참고로, 소득제한은 대출실행 이후로는 충족 여부를 확인하지 않는다는 점도 염두에 두시면 좋겠습니다. 다음으로 대출금리는 대출 실행일부터 만기까지 고정금리로 적용되고, 금리는 상품과 대출 실행일, 그리고 대출기간에 따라 달라집니다.
그리고 신혼부부 보금자리론 심사중 약 70일 정도 걸린다고 생각하시면 됩니다. 빠른 분은 한달만에 되시는 분도 있으나 규정에는 70일이라고 되어 있습니다.
금리
금리는 23년 1월 기준 4.15~4.45%입니다. 보금자리 대출을 실행했을 때의 적용 금리입니다. 21년에 2프로였는데 정말 많이 올랐죠. 당장 현재 금리가 궁금하신 분들은 한국주택금융공사 홈페이지 링크 참고하세요. 기본적인 금리는 이와 같이 산정되고, 여기에 추가로 우대금리가 적용되게 되는데요. 대부분 우대요건을 만족하는 가구에 한해 적용되기 때문에,자격요건을 잘 살펴보셔야 하지만, 이 중에서 안심주머니 앱 쿠폰의 경우, 모바일 앱에서 쿠폰을 발급하기만 하면 누구나 적용받을 수 있기 때문에, 무조건 사용하시는 것을 추천드립니다.
비록 0.02%이지만, 억단위에서는 0.02%도 적지 않은 금액이기 때문입니다. 아낌e 보금자리론에 안심주머니까지 적용하면기본적인 보금자리론 금리에서 0.12%씩이나 할인되는 셈이니 꼭 기억해 주세요.
우대금리
우대 금리로는 사회적 배려층 우대 금리로 한부모가구나 장애인가구 다문화가구 다자녀가구는 항목별로 0.4% 감해주고 신혼부부는 0.2% 금리 우대가 가능합니다. 최대 2가지 항목을 중복으로 가능하고 미분양 관리지역내 미분양주택 입주자에대해서는 0.2%우대가 또 가능하다고 합니다.
대상주택의 조건
다음으로 신혼부부 아낌e보금자리론 대상 주택인데요. 저희는 아파트였기 때문에 크게 염두에 두지 않았던 조건인데, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택을 제외한 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등은 조건에서 제외됩니다
대출 금액
두 번째 조건인 신혼부부 아낌e보금자리론 보금 자리론 주택 가격은 저희가 5억 아파트였기 때문에 크게 신경 쓰진 않았지만, 현재 6억을 간당간당하고 있는 매물에 대해 대출을 계획 중이시라면 이 또한 유의하셔야 합니다. 대출승인일 기준 매매가, KB 시세, 감정평가액 모두 6억 이하여야 하고, 어느 하나라도 초과하면 안 됩니다.
LTV DTI
여기에 또 구매하려는 지역에 따라, LTV와 DTI가 조정될 수 있는데요. 조정 지역, 투기 지역, 투기 과열 지역에 한해서는LTV 60%, DTI 50%로 조정됩니다. 보금자리 자격이 되시는 분들 중에서도 부부합산 연소득 7천만원 이하, 주택가격 5억원 이하의 무주택자의 경우, 모든 지역에서 LTV 70%, DTI 60%가 적용됩니다.
여기서 또 LTV, DTI에 대해 잠시 설명드리겠습니다.
| LTV는 주택담보가치에 따른 대출 비율을 말합니다 쉽게 표현하면,주택 시세의 몇 %까지 주택담보대출을 받을 수 있냐는 것인데요 예를 들어 6억 주택을 기준으로 매매를 할 때, LTV가 70%라면,최대 4억 2천만원까지 주택담보대출을 받을 수 있다는 것입니다. |
| DTI는 연소득에서 매년 갚아야 하는 원리금의 비율을 말합니다. 여기서 원리금은 주택담보대출 원리금과 신용대출 등 나머지 대출의 이자와 원금을 포함하는데요. 예를 들어 내 연소득이 4천만원인데 DTI가 50%라면, 매년 갚고 있는 원리금이 2천만원이라는 것입니다. |
| DTI의 경우, DSR과 비슷하다고 느낄 수 있는데요. DTI는 포함되는 대출 상품의 범위가 조금 더 좁습니다 DSR은 모든 대출 상품을 받을 때 고려하는 기준이지만, DTI는 주택관련 대출에서만 사용되는 개념이기 때문인데요. 그래서 DTI에서 보는 매년 갚아야하는 원금에는 내가 빌리고 있는 모든 대출을 보는 DSR과 다르게 주택담보 대출만 포함됩니다. 물론 이자는 주택담보대출 이자를 포함한 신용대출 등 나머지 대출의 이자도 포함됩니다. 따라서 보금자리론 이외에 추가대출은 받으시면 좋지 않습니다. |
대출한도
대출한도는 최대 3억 6천만원인데요. 미성년 자녀가 3명이 넘으면 4억원까지도 대출이 가능합니다. 한도는 말 그대로 최대로 빌릴 수 있는 한도이고,이제 앞서 말씀드린 LTV와 DTI에 따라서 내가 빌릴 수 있는 금액이 산정되는데요. 예를 들어, 조정 지역에 있는 5억 주택을 구매하는 경우, LTV가 60%이기 때문에, 최대 3억원까지 빌릴 수 있습니다. 반면, 일반지역이나 조정 지역의 실수요자의 경우, LTV가 70%이기 때문에 최대 3억 5천만원까지 빌릴 수 있습니다.
대출기간
대출 기간은 10년부터 40년까지로 선택하실 수가 있는데,12년, 이런 식으로 1년 단위로 선택할 수 있는건 아닙니다. 최근 40년 초장기 보금자리론이 신설되면서, 더 오랜 시간동안 상환을 하면서 상환 금액을 낮추실 수 있는데요. 대신 초장기 보금자리론의 경우, 원리금 균등 상환과 원금 균등 상환만 가능합니다.
대출기간과 DTI 노하우
이제 대출 기간이 중요해지는 이유가 바로 DTI 때문인데요. 대출 기간에 따라 DTI가 달라질 수 있기 때문에 본인 연소득에 맞게 상환기간을 설정하셔야 합니다. 이게 다 숫자 놀이다 보니까 조금 어려울 수 있지만, 예를 들어 설명을 드려보겠습니다.
예를 들어, 신용대출이 없다는 전제 하에 일단 보금자리론 금리를 4%라고 가정을 할게요. 보금자리론이니까 당연히 고정금리겠죠? 이때 원리금 균등 상환을 한다고 가정을 하면,연소득 3500만원인 사람이 3억원을 빌리면, 20년 상환으로 할 경우, 연간 월리금 2182만원을 상환하게 되는데요 월 182만원식 원리금을 상환하게 되면 연봉 3500만원에서 2182만원의 비율인DTI가 62.33%에 걸려서 대출 승인이 될 수 없습니다. 하지만 30년 상환으로 빌리면, 원리금이 1719만원으로 DTI가 49.11%로 3억원을 빌릴 수 있게 됩니다.
대출 상환 방식 노하우
상환방식이 달라지면 상환하는 이자와 원금이 달라져서 DTI 또한 달라질 수 있는 점도 참고하시면 좋겠습니다. 또, 기존에 갖고 있던 신용대출이 있으면, 이에 대한 이자(원금X, DSR은 신용대출도 10년 상환하는 것으로 하는데 DTI는 아닌것으로 알고 있습니다. )도 연간 총부채 상환금액에 포함되니,이 점도 고려하셔야 합니다.
상환기간을 고려하실 때,저는 일단 최대한 긴 기간을 잡는 게 좋다고 생각하는데요. DTI 같은 것도 고려해야 하기 때문도 있지만, 경제적 관점에서 볼 때, 시간이 지날수록 현금의 가치는 점점 떨어지기 때문에 천천히 갚는다고 마냥 손해라고 생각할 수 없기 때문입니다. 물론 상환기간이 길수록 이자는 더 내야겠지만, 또 상환기간 도중에, 집을 매도하거나, 전월세로 주게 되면, 중도 상환이 가능하고, 이렇게 되면 오히려 초반에 이자를 적게 내는 게 더 유리할 수 있습니다.
대출 가능여부 미리 계산 해보는법
금리와 상환 방식, 연소득에 따른 DTI는 다양한 부동산 플랫폼(부동산계산기, ezb.co.kr)을 통해 계산이 가능하니, 직접 계산해 보는 것이 가장 정확하겠죠?
상환방식 종류
제가 계속 원리금 균등 상환이니, 체증식이니 하고 이야기를 했는데, 이에 대한 설명이 빠졌네요. 상환 방식 설명드리겠습니다 설명에 앞서, 보금자리론은 거치기간을 따로 두지 않고 바로 상환하도록 되어 있습니다
상환 방식은 크게, 원리금 균등 분할상환,원금 균등 분할상환, 체증식 분할상환이 있는데요. 이름에서 바로 알 수 있듯이
- 원리금 균등 상환은 매달 원금과 이자의 총합을 똑같은 금액으로 맞춰서 갚는 방식을 말합니다. 이렇게 되면 초반에는 상환하는 원금의 비율이 낮겠지만, 점점 더 그 비율이 높아지겠죠?
- 다음으로 원금 균등 상환은 매달 상환하는 원금을 동일하게 가져가는 방식입니다이렇게 되면 초반에 이자까지 합한 금액이 너무 많아져서 초년생인 우리들에게는 살짝 부담이 될 수도 있는 상환 방식입니다 대신 상환기간 동안 갚아야 하는 이자 총액은 제일 적은 상환 방식입니다
- 마지막으로 체증식 상환은 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고, 회차가 지날수록 원금과 이자 모두 늘어나는 방식입니다저희가 택한 상환 방식이 바로 이 체증식인데요. 이자 총합은 원금 균등 < 원리금 균등 < 체증식 순으로 제일 많지만, 그럼에도 저희가 체증식을 선택한 이유는 2가지가 있습니다
- 첫째, 초기 상환 비용이 적어서 현재 우리의 수입에서 부담이 적었기 때문입니다 시간이 지날수록 우리의 연봉은 오를 것이기 때문에, 체증식으로 상환 비용이 늘어나는 것을 충분히 따라갈 수 있을 것이라고 판단했습니다
- 둘째, 경제적 관점으로 보면 시간이 지날수록 현금의 가치는 떨어지기 때문입니다 따라서, 초기에 원리금을 적게 내는 것이 경제적 관점에서는 이득이라고 판단했습니다 이거는 또 다른 포인트이긴 한데요 은행에서는 체증식 분할 상환을 취급하지 않고 있습니다 그만큼 체증 상환 방식이 은행에는 손해라고 은행도 생각하고 있는 게 아닐까 저는 그렇게 생각하고 있습니다
3개월내 전입완료 조건
그리고 이건 정말 중요한 이야기인데요 보금자리론에는 전입 조건이 있습니다 보금자리론을 통해 주택을 구입하면 대출 실행일부터 3개월 이내로 전입을 완료하셔야 합니다 또한, 전입일부터 1년간 전입 상태를 유지하셔야 합니다 이와 같은 조건 때문에 세낀 매물에 대해 보금자리론이 까다로울 수 있다는 이야기를 하는 건데요 물론 6개월 이상 계약이 남은 세낀 매물에 대해서는 추후에 보증금 반환 대출로 보금자리론을 활용할 수는 있지만, 해당 상품의 경우 보증금 한도 내에서 빌릴 수 있기 때문에, 보금자리론을 풀로 받지 못할 수도 있습니다 .
이러한 복잡한 상황을 고려하지 않으시려면 최대한 실거주가 가능한 매물을 구하시는 게 가장 깔끔할 것 같습니다. 마지막으로, 대출 실행일에 대한 이야기입니다. 저희도 마지막까지‘대출이 원하는 날짜에 나오지 않으면 어쩌지’ 하고,마음을 졸였던 것 같은데요.
요즘은 특례보금자리론 때문에 보금자리론이 안되는데요. 특례보금자리론이 궁금하시면 아래 링크 참고하세요.
대출 승인 기간
대출 실행은 대출 신청 완료 후, 최대 70일까지 소요될 수 있습니다. 대출 신청부터 대출 승인까지 최대 40일이 걸리고, 대출 승인부터 대출 실행까지도 최대 30일이 걸리기 때문인데요 대출을 신청한다고, 바로 대출이 실행되는 것이 아니기 때문에, 대출이 실행되는 것까지 고려하여 미리 신청하시길 바라겠습니다. 지금까지 보금자리론에 대해 살펴봤는데요. 지금 저희가 해당 영상을 찍는
대출 승인 시뮬레이션
2023년 버전이라서 앞으로 또 어떻게 바뀔지 모르지만,보금자리론 전반을 이해하는 데 도움이 되셨길 바라겠습니다참고로, 한국주택금융공사 홈페이지에서 예상 대출 조회를 들어가면, 대출 시뮬레이션을 해볼 수 있으니, 꼭! 계약서 쓰시기 전에 시뮬레이션을 해보시고, 신청하시길 바라겠습니다
이 글에서 신혼부부 아낌e보금자리론에 대해 설명을 드렸습니다. 이자가 가장 저렴한 중 아낌e보금자리론에 대해서 금리와 조건, 2023년 변경내용 그리고 후기와 노하우에 대해서 전달드렸는데 만족하시나요? 혹시 2023년 변경된 일시적 1가구 2세대 비과세 조건에 대해서 궁금하시면 링크 참고해주시고, 남편 부인이 각각 1주택이나 분양권이 있는 경우 비과세를 받을 수 있는 혼인으로 인한 비과세가 궁금하신분들은 링크 참고해주세요.
2023년 출시 예정인 DSR이 없는 특례보금자리론 신혼부부 궁금하시면 링크 참고해주세요.
정부 지원으로 2%대에 전세대출을 받고 싶으시면 신혼부부 전세 자금 대출, 이자 50만원 아낄 수 있습니다(2023년) 주택도시 기금지원 전세 대출 참고해보세요.
변동 금리와 고정 금리 사이에서 고민하시는 분들은 신혼부부 고정금리 했더니, 월100만원 벌었습니다. 참고하세요.