1. 스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR은 금융위원회에서 2024년 2월 26일부터 은행권 주택담보대출을 대상으로 시행하기로 한 제도입니다. DSR(Debt Service Ratio)이란 대출규제의 일종으로, 대출 이용자가 연간 상환해야 하는 원리금(원금 + 이자)이 본인 소득의 일정 수준을 초과하지 않도록 제한하는 기준입니다. 스트레스 DSR은 이러한 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출한도를 제한하는 제도입니다.
즉, 금리가 올라가서 대출 한도가 줄어듭니다. 스트레스 DSR은 가산금리를 적용하여 대출한도를 줄이는 원리를 활용하는데, 실제 대출 이용자의 대출금리를 높이는 것은 아니고, DSR을 산정할 때 적용하는 가산금리만 올리는 것입니다. 즉, 대출 이용자가 실제로 납부하는 대출금리를 높이는 것은 아니며, 대출한도 산정 시에만 가산금리를 적용하여 대출한도를 제한하는 것입니다.
스트레스 DSR의 적용은 은행권 주택담보대출을 비롯한 모든 대출에 적용되며, 일부 전세대출에는 아직 적용되지 않고 있습니다. 그러나 전세대출에 대해서도 스트레스 DSR 적용 여부는 추후에 검토될 예정입니다.
2. 스트레스 DSR의 적용 범위와 계산 방식
아래 링크 통해서 다운받으셔서 사용하시면 됩니다.
스트레스 DSR은 대출 규제의 일환으로 모든 대출에 적용되며, 은행권 주택담보대출을 포함한 전업권 및 일부 전세대출에도 적용됩니다. 2024년 2월 26일부터 시행되며, 스트레스 DSR은 매년 6월과 12월에 적용 금리를 산정합니다.
스트레스 DSR의 산정 방식은 다음과 같습니다:
- 대출 금리 정보 수집: 매년 6월과 12월에 현재 대출 금리 정보를 수집합니다.
- 스트레스 가산금리 산정: 수집한 대출 금리 정보를 바탕으로 스트레스 가산금리를 산정합니다.
- DSR 산정: 대출 이용자의 연간 상환해야 하는 원리금(원금 + 이자)을 계산하고, 스트레스 가산금리를 적용하여 DSR을 산정합니다.
이를 통해 대출 이용자의 대출한도를 제한합니다. 대출한도는 대출금리, 대출기간, 대출 상환 방식 등이 변화하면서 변동될 수 있기 때문에 이에 대한 이해가 필요합니다.
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3. 스트레스 DSR에 따른 대출한도 변화와 대환대출의 중요성
스트레스 DSR의 시행으로 인해 대출 이용자의 대출한도는 변동될 수 있습니다. 스트레스 DSR은 대출한도를 줄이는 원리를 활용하기 때문에 대출 이용자는 원리금을 줄이는 방향으로 대출금리, 대출 기간 등을 조정할 필요가 있습니다.
대출 이용자가 대출금리, 대출 기간 등을 변경하여 원리금을 줄일 경우, 대출한도는 늘어날 수 있습니다. 대환대출은 현재 이용 중인 대출의 금리를 낮추고 대출 기간을 늘리는 방식으로 대출한도를 유지하는데 도움을 줄 수 있는 방법입니다.
그러므로 대출을 이용하거나 대출 이용 계획이 있는 분들은 스트레스 DSR에 따른 대출한도 변화와 대환대출의 중요성을 인지하고, 상환 부담을 줄이기 위해 대환대출을 검토해보는 것이 좋습니다.
특히 마이너스 통장이나 신용대출은 대환대출로 없애야지 하는데요. 그이유는 마이너스 통장이나 신용대출은 대출기간이 10년이나 5년으로 매우 짧게 되서 원리금 산정에 매우 높은 비율로 들어가게 됩니다.
즉, 내가 주담대로 1억을 30년으로 빌리는것과 신용대출로 1억을 5년 빌리는것은 6배의 원리금 차이를 불러옵니다. 따라서 dsr을 최대한 채우고 싶다면 나머지 것들 다 없애고, 주담대로 최대한 년수 길게해서 받으시는걸 추천드립니다. 대환 대출 관련된 후기가 궁금하시면 아래 링크 참고하세요.
스테스 DSR 적용으로 대출한도 변화 예시
예를 들어, 연소득이 5,000만원인 대출 이용자의 대출한도 변화를 살펴보면 다음과 같습니다:
- 2024년 기준: 연 5,000만원 소득에 대한 대출한도는 2,710만원입니다. (30년 만기, 분할상환 대출)
- 2025년 기준: 연 5,000만원 소득에 대한 대출한도는 2,415만원으로 감소했습니다. (30년 만기, 분할상환 대출)
위 예시에서 볼 수 있듯이, 스트레스 DSR의 적용으로 대출한도가 줄어들게 되었습니다. 시간이 지남에 따라 스트레스 DSR의 적용 범위가 확대되면 더욱 더 대출한도가 감소되는 현상이 발생할 수 있습니다. 이는 대환대출을 통해 대출한도 감소를 완화시킬 수 있는 방법 중 하나입니다.
자주하는 질문과 답(FAQ)
- DSR 40%와 스트레스 DSR의 차이점은 무엇인가요?
DSR 40%는 대출규제의 일종으로, 대출 이용자의 연간 상환해야 하는 원리금이 본인 소득의 40%를 초과하지 않도록 제한하는 기준입니다. 스트레스 DSR은 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과하여 대출한도를 제한하는 제도입니다.
- 대환대출을 신청하려면 어떤 조건을 충족해야 하나요?
대환대출을 신청하기 위해서는 기존 대출이 이자 상환 중이거나 만기일이 다가온 상황이어야 하며, 대환 대출을 신청할 은행이나 금융기관의 조건에 따라 다를 수 있습니다. 자세한 사항은 각 은행이나 금융기관과 상담하여 확인하시기 바랍니다.
- 전세대출은 스트레스 DSR에 포함되나요?
현재까지는 전세대출에는 스트레스 DSR 규제가 적용되지 않았습니다. 그러나 앞으로 스트레스 DSR 규제 적용 여부가 검토될 예정이므로 전세대출을 이용 중이거나 이용할 계획이 있는 분들은 이에 대한 대비를 하는 것이 좋습니다.