생애최초 디딤돌 대출한도 계산 방법을 찾고 계신가요. 대부분 디딤돌의 담보가액*80%로 알고 계실거라 생각합니다. 하지만 특례구입자금보증이 안되면 계산식이 바뀝니다. 그래서 대출한도가 충분하게 안나오는 경우가 안나와서 계약을 해지했던 경우가 있었는데요. 자세한건 아래에서 확인해주세요.
목차
생애최초 디딤돌 대출한도 계산식
특례구입자금보증 될때 계산식 | 특례구입자금보증 안될때 |
디딤돌 담보가액 * 80% | 디딤돌 담보가액 * 70% – 방공제 |
일반적인 식(=보증 안되면 잘못된 수식) : 디딤돌 담보가액 * 80% – 방공제(주의:특례구입자금 보증시 방공제 면제)
구체적 산출식 : 디딤돌 담보가액 * (기본70% + 생초 추가대출 10%) – (생초 추가대출 10% + 방공제)(주의:특례구입자금 보증시 생초 추가대출 10%+ 방공제 도 면제)
2023년도 5월 31일일자 디딤돌 업무 처리 기준에 의하면 변경된 산출식으로 계산해야되는데요. 자세히 보지 않으면 식이 헷갈릴수 있으니 제가 차분하게 설명해드리면 변경된 식에서는 검은색으로 굵은 글씨로 되어 있는 부분이 생초 추가대출 10%가 더 빼지는것을 확인할 수 있습니다. 따라서 대출 한도가 줄어드는 것입니다. 따라서 만약 특례구입자금보증이 안된다. 그럴 경우에는 70%만 나오는 것 – 방공제도 안되는 것이죠. 자세한 계산 예시는 아래에 있으니 아래에서 확인 해보세요.
즉, 특례구입자금 보증으로 방공제도 해주고 추가대출도 10프로 해주는것인데 이 보증이 안되면 둘다 안되서 그냥 70%만 되는게 아니라 방공제도 안되서 더 한도가 줄어든다는 말입니다. 다만 방공제 같은경우에는 MCI ,MCG 보증부 대출로 되는거 아닌가 하고 생각하실수 있는데 MCG 이 구입자금 보증입니다.
특례구입자금보증이 안되는 경우는?
그렇다면 특례구입자금 보증이 안되는 경우는 언제 일까요? 바로 신용이 안좋아서 hf의 css 즉 신용점수가 저조해서 가입이 거절되는 경우인데요. 주변에서 많이 보지는 못했지만 그래도 세금 미납이 있거나 연체 기록이 있는 분들은 거절되는 경우가 종종 있습니다.
따라서 은행에서 보증이 되는지 상담을 꼭 받으시는 것을 추천드립니다. 다만 가심사는 없고 실제로 정식 대출 심사를 받아봐야 알 수 있다고 합니다. 그래도 신용점수로 어느 정도 확인이 가능한데요. 저의 지인의 경험상과 은행원 지인들에게 물어본 결과는 아래와 같은데요.
특례구입자금보증 보증요건 및 자주 묻는 질문 바로가기>>
대부분 특례구입자금보증 거절되는 신용점수대는 600점 정도 + 2금융권 대출이 있는 경우, 그리고 최근 연체한 적이 있는 경우에 거절된다고 하더라구요. 안정적인 신용점수는 800점대 이상이시면 대출이 조금 있어셔도 승인이 되니까 본인의 신용점수 확인해보시고 신용점수가 낮으시면 아래 링크 참고하셔서 올리실 수 있으면 올려보세요.
참고로 특례구입보증의 신청 방법은 hf홈페이지 에서 디딤돌 신청시에 특례구입보증 신청하겠냐고 메세지가 나오면 그때 ‘예’를 클릭하시면 되구요. 늦게 아셨다면 hf콜센터에 전화해서 추가로 넣고 싶다고 말하면 됩니다. 그리고 은행에서 진행하신다면 은행직원이 생초로 80%로 받으려면 필수이기 때문에 알아서 해줄 것 입니다.
예시1 : 특례구입보증이 안되는 경우
예시로 5억짜리 아파트를 수도권(방공제 4800만원)에서 구매한다고 한 경우에는 3억2백만원이 한도가 됩니다.
계산식 : 5억*80%-(5천+4천8백)=3억2백
참고로 여기서 4천8백은 방공제 입니다. 지역별로 다른데요 서울은 5천5백, 수도권은 4800만원 광역시는 2800백만원 그밖에 지역은 2500만원입니다. 본인의 지역을 확인하고 싶으시면 아래 표를 확인해주세요.
위와 같이 지역별로 방공제(최우선변제소액임차보증금)가 다른데요. 일반적으로 방공제는 3억이하(디딤돌은 5억)면 MCI ,MCG 보증부 대출(=구입자금보증)로 방공제 대신에 추가 보증료를 내면 보증이 됩니다. 다만 전용 85m2이하의 주택만 가능합니다. 일반적으로 보증료는 보증금액의 0.2%가 되니까 4천800만원이면 9만6천원이 보증료가 됩니다. 1회 납부하시면 됩니다. 다만 특례구입자금보증이 안되면 MCG도 안될 가능성이 높습니다. 거의 같은 의미로 사용되기 때문입니다. 그래서 그냥 특례구입보증이 안되면 그냥 생애최초가 아니라 일반 디딤돌 70%에서 방공제를 못받는다고 생각하시면 됩니다.
예시2 : 특례구입보증이 되는 경우
반면 보증이 되는 경우는 5억에 80%가 나와서 4억이 나오게 됩니다.
보증 안되는 경우 | 되는경우 한도 | 차이 |
3억2백 | 4억 | 9800만원 |
차이가 보이시나요? 9천8백만원의 차이가 됩니다. 따라서 이렇게 되면 계약을 파기해야되는 일이 생기기 때문에 미리 특례구입자금보증이 되는지 확인은 필수 입니다. 그리고 그런 경우에는 추가로 대출을 받아야 하는데요. 추가로 1금융권에서 대출이 안될때 추가 대출 받는 방법은 아래 링크에서 확인해주세요.
보금자리론 특례구입자금보증과의 차이
디딤돌의 생애최초 특례구입자금보증은 방공제와 추가대출 10%가능하게 해주는 상품이다. 보금자리론의 특례구입자금보증도 똑같은데요 다만, 차이는 보금자리론에서는 아파트가 아니면 15% 추정소득이면 20%까지 추가로 보증해주는 역할도 해줍니다. 그리고 보금자리론의 아파트의 경우는 방공제는 없습니다.
디딤돌+보금자리론 동시에 받기(5억아파트)
추가로 디딤돌에서 보증을 가입하면 보금자리론에서는 불가합니다. 그래서 일반적으로 디딤돌과 보금자리론을 동시에 받을때는 디딤돌에선 특례보증을 받지 않고 보금자리론에서 보증을 받게 됩니다.
따라서 동시에 받으면 디딤돌은 일반으로 70%를 받고 나머지는 보금자리론으로 기본70%+보금자리론생초10%-방공제 차감-디딤돌차감 해서 대출 한도가 결정됩니다. 왜냐면 디딤돌은 한도가 3억밖에 안되기 때문에 3억 이상 받는 분들이 대출을 추가로 더 받을때 이용하는게 동시에 받는것인데 디딤돌로 80%다 받을 수 있는 금액이 3억이 안넘으면 이미 ltv가 꽉 차서 보금자리론은 못받기 때문입니다. 따라서 금리가 저렴해도 대출을 조금 받아서 ltv를 남겨두고 한도가 4.2억까지 되는 보금자리론을 이용해서 한도를 더 받는 것이죠.
예시로 5억짜리 집을 구매한다면 우선 디딤돌로 70프로를 대출 받고 방공제 -4800만원을 빼줍니다. 그럼 3억2백이 디딤돌 대출한도가 됩니다. 여기서 그리고 3억까지 밖에 못받으니까 3억이 되겠죠. 그리고 보금자리론으로 생초로 80%대출받으면 4억에서 디딤돌로 받은 3억2백을배면 9천8백을 보금자리론을 받는 것입니다. 그럼 총 3억9천8백이 됩니다.
대출 계산식 | 대출금 |
디딤돌, 70%-방공제 | 3억2백이나 3억까지됨 |
보금자리론, 80%-디딤돌 | 9천8백 |
총액 | 3억9천8백 대출 가능 |
다만 여기서 5억짜리 아파트라도 디딤돌 아파트 산정액은 한국 부동산원 kb시세 중 유리한것과 매매가의 낮은가격으로 하고 보금자리론은 낮은가격으로 하지만 kb시세 없다면 한국부동산원 시세와 매매가와 비교합니다. 그리고 시세는 대출승인일인 심사완료문자오는날의 시세를 말합니다. 그래서 하락장인 요즘이나 상승장에서는 대출한도가 변경되기도 하니까 이점은 유의해주세요.
그리고 주택가격 기준으로 디딤돌은 시세 매매가 하나라도 주택가격기준이 낮으면 되는데 보금자리론은 둘 중하나만 높아도 안된다는 점 주의하세요.
그리고 금리는 디딤돌을 생애최초 안받는다고해서 디딤돌 생애최초 우대금리를 못받는 것은 아니니 걱정안하셔도 됩니다.
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