상속으로 인한 비과세 조건이 궁금하시죠? 이 글에서 상속으로 인한 비과세 조건 및 취득세와 종부세는 어떻게 어떻게 되는지 알려드리겠습니다. 갑자기 증여를 받게 되는 경우 2주택 상속 양도소득세는 어떻게 되는지? 기존 주택의 비과세와 상속 주택의 비과세는 어떻게 되는지와 취득세와 종부세는 어떻게 되는지 함께 알아보시죠.
목차
상속으로 인한 비과세
가족 간 주택 상속 시 세금을 생각하지 않을 수 없습니다. 상속으로 인한 비과세를 이해하기 위해서 예시를 하나 들어 볼께요. 기존 1주택을 구입하여 살고 있는 분이 있습니다. 아버지가 지병 악화로 사망하시면서 타지역에 위치한 주택을 상속받았습니다. 타지역에 거주할 계획이 없어 상속 받은 집을 처분하려 하는데 주변에서 상속 받은 집이 있는 경우에는 2주택 자도 비과세가 가능하다는 이야기를 들었습니다. 상속 주택 양도시 양도소득세 비과세 받을 수 있나요
결국 상속으로 인한 2주택자가 된 분이 상속주택을 팔 때 상속으로 인한 비과세를 받을 수 있는지 문의하고 있는데요. 결론부터 말하자면 상속 받은 주택은 양도시 비과세 받을 수 없습니다. 그러나 기존 주택은 양도소득세 계산시 1세대 2주택 중과세율은 적용 받지 않습니다. 즉 조정지역에서 20프로 중과는 안내도 되고 그냥 일반 양도세율로 양도하게 됩니다.
상속으로 인한 비과세가 왜 그런지 자세히 알아볼까요 현행세법에서 1세대 1주택을 보유하고 있는 도중에 주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 먼저 판매하게 되면 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정을 적용해주고 있습니다.
그러나 상속 받은 주택을 먼저 판매하기 때문에 이 규정을 적용 받을 수 없는 것이죠. 만약 상속 주택이 아닌 거주 주택을 먼저 판매하게 되면 1주택으로 보아 비과세 요건 충족시 비과세 가 가능합니다. 해당 사례에서 거주 주택에 2년이상 거주하였기 때문에 매매가액이 9억원 이하라면 비과세가 가능하 겠죠
기존주택에서 계속 거주해야해서 기존 주택의 처분이 어려워 상속 주택을 먼저 양도해야만 한다면 조정 대상지역 내 1세대 2주택에 해당 하게 되는데요. 현재 1세대 2주택자의 경우 상속 주택이 조정지역이라면 집을 팔면 기본소득세율에 20% 중과된 세율을 적용하고 있습니다. 그런데 사례에서는 왜 중과세율 을 적용 받지 않는 걸까요 현행 세법에서는 조정대상지역 내 다주택자라 할지라도 특정 요건에 해당되면 중과세율을 적용하지 않고 있는데요. 그 중 한가지가 상속 받은 주택 을 상속일로부터 5년 내 판매하는 것입니다. 때문에 상속주택을 5년 내에 판매한다면 다주택자 중과세율은 적용 받지 않을 것입니다.
순서에 따른 비과세 정리
| 상속으로 인한 비과세를 받기 위해서는 기존에 1세대 1주택을 보유하고 있다가 주택을 상속 받는 경우 상속 주택이 아닌 기존 보유 주택을 먼저 양도해야 비과세 특례 적용이 가능합니다. |
| 상속주택을 먼저 판매하는 경우 비과세는 불가능하지만 상속일로부터 5년 내에 양도한다면 중과세율 적용 배제가 가능합니다. |
동거 봉양을 위한 세대 합침시 양도세
동거 봉양을 위해 동일세대 상속주택 양도소득세는 어떻게 될까요? 상속으로 인한 비과세 양도세 추가 내용으로 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 한 채씩 보유하고 있는 1세대가 일반 주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 봐서 비과세를 적용합니다. 다만 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있는 주택만 상속받은 주택으로 판단합니다.
상속으로 인한 비과세를 받기 위한 CASE를 나누어서 설명을 드리겠습니다.
- CASE 1입니다. 내가 주택을 한 채 보유하고 있고, 우리 아버지도 주택을 한 채 보유하고 있었어요. 근데 동거봉양을 이유로 아버지와 세대를 합칩니다. 그러면 나는 동거봉양 시점에 나와 아버지는 주택 수를 합쳐서 1세대 2주택이 되었어요. 그리고 아버지가 돌아가셨죠. 그러면 아버지 주택은 상속받은 주택으로 볼 수 있다는 거죠. 왜냐? (세대를)합치기 이전부터 보유하고 있는 주택이기 때문입니다.
- CASE 2입니다. 나는 주택 1채를 보유하고 있었는데 아버지는 주택이 없었어요. 그리고 나는 이제 아버지를 모시려고 동거봉양을 합니다. 그랬을 때, 동거봉양 시점에 1세대 1주택이었는데 아버지가 세대를 합친 다음에 주택 한 채를 취득했어요. 그리고 이제 아버지가 사망했는데 아버지가 돌아가셨을 때는 1세대 2주택이지만 아버지 주택같은 경우에는 상속받은 주택으로 보지 않는다는 거죠. 왜냐? 세대를 합치기 이전부터 보유하고 있는 주택이 아니니까요.
- 만약 피상속인이 돌아가셨을 때 주택이 여러 채라면 아래의 순서에 따라서 그 한 채만 상속받은 주택으로 보고 있습니다. 양도세 비과세 특례는 아니지만 여러 채를 받는다면 먼저 1 순위는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 다음으로 2 순위. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 그리고 3 순위. 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 1주택 마지막 4 순위 기준 시가가 가장 높은 1주택 근데 만약에 기준 시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택을 여러 채 상속받은 주택 중에서 한 채 주택만 상속받은 주택으로 보고 있습니다.
- 즉 상속으로 3주택을 받게 되면 1주택만 상속주택으로 인정받아 비과세를 받지 못합니다. 다만 지분을 받는 경우 지분이 많은 쪽으로 주택수가 인정되는 부분이 있기 때문에 예외가 될 수 있으니 자세한건 세무사에게 상담 받으시는게 좋습니다.
또한 멸실로 인한 비과세가 궁금하시면 아래 링크에서 확인해보세요.
[2023년 변경] 주택 멸실, 용도변경으로 인한 비과세 및 중과세 가능 여부>>
상속으로 인한 취득세
상속으로 인한 비과세 이해 되셨죠? 다음으로 상속받은 주택의 취득세부터 살펴 봐야 되는데 기본적으로 상속세는 2.8%이고 무주택일 경우 특례를 적용해 0.8% 입니다. 그리고 상속을 원인으로 취득한 주택 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일 즉 사망일부터 5년이 지나지 않은 경우에는 1세대의 주택 수를 계산할 때 이 상속받은 주택을 제외하도록 하며, 해당 주택을 취득하더라도 취득세가 중과되지 않습니다. 해당 내용은 2020년 8월 12일부터 시행하되 2020년 8월 11일 이전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는 2020년 8월 12일 이후 5년 동안 주택 수 산정을 할 때 소유 주택 수에서 제외하도록 합니다.
케이스를 나누어서 한번 설명해보겠습니다.
- Case 1 입니다. 내가 상속 주택을 보유하고 있는 도중에 다른 주택을 취득하는 경우에 취득세 입니다.예를 들어서 내가 2주택을 보유하고 있는데 이 중 주택 한 채는 상속받은 주택이라고 할 경우 조정대상지역에 있는 주택을 한 채 더 산다고 했다면 나는 3주택에 대한 취득세 12%를 내야 하는 것이 아니라 상속받은 주택을 뺀 2주택에 대한 취득세 8%를 내야 된다는 겁니다.
- CASE 2를 보면 다른 주택을 내가 보유하고 있는 가운데 상속받은 주택이 있다면 이 주택에 대한 취득세는 얼마일까?라는 내용인데 예를 들어 내가 2주택을 보유하고 있는데 조정대상지역에 있는 주택 한 채를 상속받아 취득세를 내야 되는데 그럼 나는 3주택에 대한 취득세 12%를 부담해야 되는게 아니라 상속받은 주택은 취득세가 중과되지 않기 때문에 기본 세율인 2.8% 에 대한 취득세를 부담해야 됩니다.
상속으로 인한 종부세
다음으로 종부세입니다. 상속받은 주택의 경우에는 과세기준일 즉! 매년 6월 1일이죠? 과세기준일은 현재 상속개시일부터 2년 또는 3년이 지나지 않은 주택은 종합부동산세 세율 적용을 할 때 주택 수에서 제외 됩니다. 이때, 2년과 3년의 구분에 대해서는 수도권 및 광역시, 특별자치시에 있는 주택의 경우에는 2년 그 밖의 지역에 있는 주택은 3년으로 규정하고 있습니다. 자, 예를 들어서 내가 2022년 4월에 서울에 상속받은 주택이 하나 있다면 상속개시일부터 2년인 2024년 4월까지 종합부동산세 세율 적용 시 주택 수에서 제외되기 때문에 2022년과 2023년까지는 종부세 세율 적용시 주택 수에서 제외된다고 보시면 되겠습니다.
상속 시 종부세 주의사항
그런데 여기서 주의할 점은 해당 내용은 종합부동산세 세율 적용할 때 주택 수에서 제외되기 때문에 종합부동산세 과세표준 계산 할 때는 해당 주택이 주택 수에 포함된다는 겁니다. 자, 예를 들어서 내가 주택 2채를 보유하고 있고 해당 주택의 공시 가격을 합쳐서 10억인데 이번에 공시 가격 4억인 주택을 상속받아 총 3주택이 되었다고 가정해 보겠습니다. 상속받은 주택의 공시 가격까지 합친 총 3채에 대한 공시 가격 14억 원에다가 6억 원을 차감한 금액을 가지고 종합부동산세 세율 계산 할 때는 상속받은 주택은 주택 수에서 빼기 때문에 2주택에 대한 종부세 세율을 적용한다는 겁니다.
상속으로 인한 비과세 조건에 대해서 알아봤습니다. 더 궁금하신 사항은 댓글로 남겨주세요. 글에서 상속으로 인한 비과세 조건 및 취득세 와 종부세는 어떻게 되는지 사례를 통해서 정리 했는데 잘 이해하셨을 거라 생각합니다. 비과세 면제 방법은 상속 뿐만 아니라 혼인으로 인한 비과세 면제도 있는데요. 혼인으로 인한 일시적 2주택과 일시적 3주택까지 혹은 일시적 4주택까지 받을 수 있을까요?! 궁금하면 링크 참고해주세요. 그리고 2023년 바뀐 비과세 규정 3가지에 대해서 궁금하시면 링크 참고해주세요. 감사합니다.