보금자리론 질문 총 정리-모르고 넘기면 대출금 회수(2023년)

보금자리론은 기본적으로 면적 제한이 없습니다. 단, 보금자리론에서 ‘사회적 배려층 우대금리’ 혜택을 받으시는 경우에는 제한이 생기는데요 이 경우, 주택 면적이 전용 85제곱미터 이하, 수도권 제외한 도시지역이 아닌 읍면 또는 면지역은 100제곱미터 이하로 제한이 있습니다.

여기서 사회적 배려층 우대금리는 어떤 게 있나 잠시 살펴보면 신혼 가구, 한부모 가구, 장애인 가구, 다문화 가구, 다자녀 가구 중 2가지 조건까지 우대 금리를 받으실 수 있습니다. 이렇게 우대금리를 받으시는 경우 주택면적의 제한도 생기지만, 부부합산 소득 또한 6천만원 이하, 신혼부부나 다자녀 가구의 경우 7천만원 이하여야 한다는 소득 제한도 추가됩니다

정리하면 결국 다자녀 가구 빼고는 우대 금리를 받으려면 면적 제한이 있습니다.

보금자리론를 받기 위한 기본 조건에는 성인이라는 것 외에 나이 제한이 없습니다. 다만 체증식 분할상환으로 상환 방식을 선택하시거나, 40년 초장기 보금자리론을 받기 위해서는, 만 40세 미만이라는 나이 제한이 생깁니다

보금자리론은 주택 매입 용도뿐 아니라, 임차보증금 반환 용도로 신청하실 수도 있는데요. 대신 반환해야 할 임차보증금 잔액 이내에서만 신청이 가능합니다. 물론 LTV도 적용되는데요 예를 들어, 1억 아파트에 5천만원까지 보증금이 끼어 있다고 하면, 기존의(구입용도) 보금자리론의 경우, LTV 70%인 7천만원까지 보금자리론을 받을 수 있지만, 임차보증금 반환용도로 받으시는 경우, 보증금 잔액인 5천만원 이내로만 받으실 수 있습니다

또한 기본적인 보금자리론과 마찬가지로 대출 신청부터 실행까지 최장 70일이 소요될 수 있기 때문에 넉넉하게 신청하시는 게 좋습니다. 또 임차인(세입자)은 보금자리론 실행일 전까지 전출해야 하는데요 대출 실행일에 임차인 퇴거 확인 서류를 제출해야 하므로, 임차인 퇴거일을 대출 희망일로 신청하시면 됩니다

보금자리론과 디딤돌대출의 신청요건이 모두 맞다면, 동시에 이용할 수 있습니다 다만 동시에 진행하시려면 꼭 주택금융공사 홈페이지에서 신청하셔야 하고, 2가지 대출상품을 진행하는 은행이 동일해야 합니다 대출 순서는 디딤돌 대출 1순위, 보금자리론 2순위입니다 또한, 두 대출을 합산해서 LTV가 적용되는데요 따라서 디딤돌대출의 대출한도를 먼저 모두 소진하고, 남은 차액만큼을 보금자리론으로 대출받으실 수 있습니다

예를 들면, 5억원 주택을 매입하는 상황에서 LTV 70%까지 가능하다고 가정해 보겠습니다 LTV 70%이기 때문에 3억 5천만원이 대출 한도가 됩니다 그래서 1순위인 디딤돌 대출의 최대한도인 2억 5천만원을 1순위로 빌리고, 2순위인 보금자리론으로 남은 차액 1억원을 빌리는 것입니다

다음으로 연간 소득 산정에 관련된 내용인데요 보금자리론은 최소 1개월 이상 소득이 발생하고, 이를 객관적으로 입증할 수 있을 때 신청이 가능합니다. 기본적으로 2개년의 소득을 확인하는 건데요 2개년 소득의 차이가 20% 이하인 경우, 최근연도 소득을 연소득으로 산정하고, 소득의 차이가 20%가 초과하는 경우에는 2개년 평균 소득으로 산정하게 됩니다.

만약 소득 발생 기간이 1년 초과 2년 미만인 경우, 1년 미만인 소득에 대해 연 환산하여 비교하게 되는데요. 즉 내가 2020년 6월부터 2021년 12월까지 일을 했다면, 21년 한 해와 20년에 일한 7개월간의 소득을 연 환산하여 비교를 하고, 같은 방법으로 연소득을 산정하는 거고요.

근데 내가 1년 이하의 소득만 있어서 2개년 소득 확인이 불가한 경우에는 1년 이하의 소득을 그대로 연 환산한 후, 10% 차감하여 연소득을 산정하게 됩니다. 이렇게 되면 대출가능 금액이 줄어들게 되겠죠. 하지만 너무 걱정하지는 마세요. 다만, 상시소득인 경우 2개년 비교하지 않고, 최근연도 소득을 보게 되는데요. 이 경우 1년 이하여도 10% 차감이 되지 않습니다.

상시소득으로 인정되는 경우는 다음과 같습니다
1. 먼저 근로소득은 휴직자나 복직자 포함해서 상시소득으로 간주됩니다
2. 다만 근로계약기간이 1년 미만인 경우는 제외됩니
3. 사업소득자 등은 사업장의 임대차 계약서, 연금소득의 경우 연금지급 입증 서류 등 상시소득임을 입증하는 서류를 통해 지속성이 증빙되면 상시소득임을 포괄적으로 인정해주고 있고요
4. 근로소득자 외에 보험설계사나 시간강사 등도 해당 사유가 입증되면 상시소득으로 인정이 가능합니다

프리랜서와 자영업자는 소득증빙을 어떻게 하냐고 많이들 물어보시더라고요. 이 경우 소득금액증명원, 연말정산용 사업소득 원천징수영수증 등을 통해 증빙이 가능합니다 이렇게 증명한 연간소득에 대해 앞서 말씀드린 기본 원칙이 똑같이 적용되어 연간소득이 산정됩니다

말씀드린 모든 방법으로도 소득 증명이 어렵다 하면, 인정소득을 통해 소득을 추정할 수 있는데요. 인정소득은 국민연금이나 건강보험료를 활용해 추정한 소득을 말합니다 다만, 인정소득을 통해 소득증빙을 할 경우 LTV가 60%로 제한되며, DTI 또한 최대 5천만원까지만 인정됩니다

또한 다음 4가지 조건 중 1가지 요건을 충족해야만 인정소득으로 추정될 수 있는데요 자세한 내용은 2023년 디딤돌 대출 소득 산정 : 휴직,복직,무직,공동명의 링크를 참고해주시면 감사하겠습니다.

보금자리론의 소득 조건은 심사 때만 적용되는 기준입니다 따라서, 이미 실행된 보금자리론에 대해서는 본인의 연 소득이 오르거나, 결혼으로 인한 부부합산 소득이 올라도 환수되지 않습니다. 따라서 신입사원일때 연소득이 7000만원을 넘지 않을때 미리미리 신청해두는 것이 좋습니다.

신청 당시에만 소득인 넘지 않으면 됩니다. 혹은 혼인 신고 전에 혼자만의 연봉으로 계산하여서 신청하는 것이 훨씬 이득입니다. 신혼부부라고 해도 천만원밖에 더 올려주지 않기때문에 혼인 신고 전에 혼자 개인명의로 대출을 받는 것이 유리합니다.

최근 주택관련 다양한 대출들의 조건이 강화되면서 보금자리론의 제도도 많이 바뀌었다 보니까, 내가 언제 신청을 했느냐에 따라 달라집니다 또한 지금의 제도도 향후에 달라질 수 있으니, 그때그때 주택 취득의 요건을 꼭 확인하시면 좋겠습니다 최근에 바뀐 것부터 살펴보면, 실행 후 이용 자격 유지 여부를 확인하게 됩니다.

실행 이후 채무자 및 배우자의 추가 주택 보유 여부를 확인하는데요. 이렇게 추가 주택 보유가 확인된 경우, 처분기한 내에 추가 주택을 처분해야 합니다. 분양권 또는 상속을 통한 추가 주택 취득의 경우 처분기한이 3년까지 늘어납니다 처분 기한 내에 추가 주택을 처분하지 않으면 대출금이 회수되고, 향후 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다

여기서 미혼자분들이 집중하실 건, 보금자리론 대출 신청일 기준 미혼이셨다면, 미래의 배우자 명의의 주택에 대한 검증은 포함되지 않는다는 건데요 즉 결혼 전에 둘 다 보금자리론을 통해 주택을 매입했다면, 결혼 후에 쭉 보금자리론을 유지하실 수 있다는 겁니다 이와 관련되서는 혼인으로 인한 비과세 받기(일시적2주택 비과세, 일시적3주택 비과세) 참고하시면 좋을 것 같습니다.

가장 많은 질문이 들어왔던 분양 아파트에 대한 보금자리론 대출입니다. 아파트 분양의 경우 계약금부터 중도금, 잔금이 있어서 일단 어느 시점에 대출을 받는지부터 궁금하신 것 같아요. 결론부터 이야기하면, 잔금을 치르실 때 대출을 받으실 수 있는데요

애초에 구입용도로 보금자리론을 이용하기 위해서는 잔금용 혹은 소유권 이전 등기일부터 3개월 이내로만 대출 신청이 가능하기 때문입니다.

그럼 또 여기서 대출이 얼마까지 나오는지, 애초에 대출이 되긴 하는지에 대한 기준이 되는 담보주택 평가액이 어떤 기준으로 적용되는지 말씀드리겠습니다 분양 아파트라고 말씀드렸지만, 사실 담보주택평가액은 대출한도를 결정하는 주요 지표이기 때문에 보금자리론을 받으려는 모든 분들이 참고하셔도 되는 내용인데요
물론 일단 보금자리론이기 때문에, (구입용도의 경우) 시세·매매가액·감정평가액 모두 6억원 이하여야 하는 건 똑같습니다. 다음으로 대출한도의 기준이 되는 담보주택 평가액은 대출 승인일 기준으로 가격정보 → 공시가격 또는 분양가액 → 감정평가액 순으로 적용됩니다.

가격정보 중에서도 일단 KB 시세가 나온 경우, KB 시세정보의 일반 평균가가 우선 적용이 됩니다 그러나 KB 시세가 없는 경우, 한국부동산원 시세정보의 하한평균가와 상한평균가의 평균값이 적용됩니다

그럼 이제 여기서 “어? 우리 집 시세가 높아지면 대출을 더 많이 받을 수 있을까?” 즉, ‘대출한도를 높일 수 있지 않을까’ 하는 기대를 하시는 분도 계실 텐데요 결론적으로 이야기하면 불가능합니다 구입 용도로 보금자리론을 신청할 경우, 이런 시세정보와 매매가액 중 낮은 금액으로 가격정보가 적용되기 때문입니다

다시 말하면, 내가 4억원에 집을 샀는데, KB 시세 5억원이다 하면, 담보주택평가액은 4억원을 기준으로 대출한도가 산정되는 거고요 근데 KB 시세정보가 내가 산 4억원보다 낮은 3억원에 형성되었다 하면, 3억을 기준으로 대출한도가 산정되는 것입니다

이런 가격정보가 아직 뜨지 않은 분양권 아파트의 경우,
공시가 또는 분양가가 적용되는데요 보통은 공시가가 시세보다 낮게 형성되기 때문에 공시가를 적용받게 되는 경우 대출한도가 부족하실 수 있습니다 이때는 공시가격이 없는 것으로 보고, 대출을 더 많이 받기 위해서는 주택금융공사 부담으로 감정평가가 실시될 수 있습니다 분양가가 담보주택 평가액으로 적용되기 위해서는 분양계약서 또는 입주자모집 공고문 상 300세대 이상의 아파트여야 하고, 분양 아파트의 사용승인일 이후 6개월 이내에 대출 신청 또는 실행이 되어야 하는데요.

이를 만족하더라도 투기지역 및 수도권 투기과열지구는 분양가액을 담보주택 평가액으로 적용할 수 있는 대상에서 제외됩니다 이렇게 분양가 적용 조건을 충족하지 못하는 경우, 혹은 공시가가 낮은 경우는 공사 부담의 감정평가를 통해 주택 담보 평가액이 산정되는데요.

가격정보 또는 분양가액을 적용할 수 있음에도 채무자가 감정평가 수수료를 부담하면 감정평가액을 우선 적용할 수 있습니다 가격정보가 매매가액보다 너무 낮아서 대출한도 산정에 불리할 경우 이렇게 감정평가가 가능하며, 평가한 결과 감정평가액이 가격정보보다 높으면 감정평가액을 적용할 수 있습니다

다만, 가격정보 또는 분양가액이 6억원을 초과하는 경우는 이미 보금자리론 신청 대상 주택의 범위를 넘어서므로 감정평가 신청이 불가합니다

보금자리론은 기본적으로 “대출 승인일” 기준, 현재 담보주택 평가액이 6억원을 초과하는 주택에 대해 취급이 불가합니다 특히 구입용도의 경우 시세, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억원 초과하는 주택은 제외되는데요
단, 2가지 예외가 적용됩니다

첫 번째, 시세정보 생성 전에 후취담보 취급 승인된 아파트 단지입니다 ‘후취담보’는 대출실행일까지 건물 및 토지 등기부등본 개설이 이뤄지지 않아서 주택을 담보로 잡을 수 없는 경우, 먼저 대출을 실행한 후에 주택이 완공된 다음 대출자가 소유권을 취득하면 담보를 설정하는 방식을 말하는데요

이러한 후취 담보 취급 승인 이후 생성된 시세정보가 6억원을 초과하더라도, 후취담보 취급 승인 시점의 분양가액 또는 감정평가액을 적용하여 보금자리론이 가능합니다

두 번째, 신청일 시세정보가 6억원 이하일 때 입니다 대출 신청일 당시 6억원 이하라면, 대출 승인일 시세정보가 6억원을 초과하더라도 시세정보를 6억원으로 간주하는데요 단, 이 경우에도 승인일 시세정보가 9억원을 초과하면 취급이 불가능합니다

그리고 분양권에서 발코니 확장비나 에어컨 옵션으로 6억이 넘는 경우는 어떻게 하냐는 질문도 많았는데요. 전체가격이 6억을 넘으면 안됩니다. 그래서 옵션은 포기할 것은 포기하셔서 6억이하로 만드셔야 합니다. 즉 입주자모집공고에 의한 발코니 확장비용 등을 분양가액으로 인정합니다. 이에 관한 뉴스 링크 첨부합니다.

가능합니다. 대출 신청후 콜센터 상담사에게 대출 희망일을 변경요청하시며 ㄴ됩니다. 대출 심사 시에는 심사 담당자에게 요청하시면 되고 대출 심사 완료 즉 승인이후에는 30일 이내의 경우 절차 없이 금융기관 즉 은행에서 변경가능하고 30일이 지나면 재심사가 필요합니다.

가능합니다. 기존 주택담보대출 상환용도로 대출 신청하시면 됩니다. 그리고 전세자금대출을 이용 중이시더라도 보금자리론은 신청이 가능합니다. 다만 신청인이 동일 물건지에 전세나 월세로 거주하는 경우에는 안되나 대출 실행일에 전세 월세를 해지하고 매입하는 경우에는 가능합니다. 그리고 전세 대출 있으면 DTI에서 이자로 마이너스가 되어 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.