다주택자 완화로 인해서 전세가 하락 멈추길 기대 하는데요. 그 이유와 앞으로 전세가 하락이 멈추면 다시 반등할 여지가 있는 곳 3곳 추천 합니다. 끝까지 읽어주세요.
목차
부동산 부양책
지난 연말 급락이 나오면서 여러 부양책, 다주택자 완화책들이 쏟아졌죠. 그 이후에도 시장이 좀처럼 움직이지 않다가 12월 와서 대출에 대한 완화가 있었고 결국에 수많은 부동산 부양책이 나왔는데도 끔쩍도 안 하던 부동산이 대출 완화 그리고 여러 정책들의 완화가 모이면서 시장의 에너지로 분출되기 시작했습니다.
그래서 1월 2월에 시장이 변화했죠. 특히 이러한 신도시들이나 조금 하락이 많았던 단지들 급매물 위주로 거래가 많이 되었고 아마 여러 부동산들이 이번 1월에서 2월 넘어오는 과정에서 특히 설날 이후로 해서 계약을 많이들 하셨을 겁니다. 시장에 분위기가 바뀌었다는 거죠.
저도 가진 매물 중 하나를 매도할 수 었는데요. 매수하시는 분에게 여줘보니 디딤돌대출 + 특례보금자리론을 같이 이용해서 매수하시더라구요. 이 내용이 궁금하시면 특례보금자리론 + 디딤돌대출로 평균 2% 금리받기 (2023년)을 참고하세요.
주담대 완화, 규제지역 해제
이번 설날 이후 분위기 변화의 절대적인 원인은 여러 무주택자, 일주택자, 다주택자 완화책도 있겠지만 결국 가장 중요한 건 대출이 변했다. 하나라고 생각합니다.. 첫 번째 10억 초과 아파트 대출 그리고 주담대에 상향 비율 상향 그리고 두번째는 비규제지역으로 모두 변화 그러면서 대출 받을 수 있던게 40%에서 70%까지 상향되었고 또한 이번에 나왔던 특례 보금자리론 이것도 영향이 커서 이번에 2월 초에 거래되는 걸 보면이 특례보금자리론을 써 가지고 거의 10조 원 정도에 달았다고 해요. 엄청난 인기죠.
특례보금자리론
이게 시장에 에너지로 작동하면서 거래가 터졌다 이처럼 모든 완화책 중에서 가장 효력이 컸던 것이 바로이 대출을 하나였다는 거예요. 결국엔 유동성이 꼭꼭 잠겼던게 풀리면서 시장의 에너지로 스며들었다는 거죠. 자 근데 여기서 끝이 아니라 3월부터는 더 대박입니다. 오늘 거기에 대한 발표가 나왔죠. 과연 어떤 대출 추가 완화인지 살펴보도록 하겠습니다.
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- 특례보금자리론 일시적1세대2주택 전세금반환용도 될까?
- 특례보금자리론 DSR 진짜 안보나?(대신 보는것, 2023년)
- 특례보금자리론 체증식 상환(모르면 손해 45만원)
- 특례보금자리론 우대금리(최저 금리 3.25% 조건, 원리금 계산)
- 특례보금자리론 DTI 계산(소득산정 모르면 낭패, 2023년)
다주택자 완화
은행업 감독 규정 등 5개의 규정 개정안 규정 변경이 예고됩니다. 핵심은 뭐냐 다주택자의 꽁꽁 묶여있던이 돈줄 대출 규제를 풀겠다는 얘기입니다. 자 다주택자 규제지역 내에 주택담보대출 허용 이게 3월2일 부터 시행 예정이에요.
지금 가장 문제가 뭐죠. 역전세 전세가가 추락하면서 문제가 되어서 전세 보증금를 돌려줘야 되는 분들이 많아졌잖아요. 추가로 전세가 오르면 문제가 안 되는데 전세가 내리면 문제가 되는 것이지요. 시장 충격 때문에 전세 보증금을 줄 돈을 구하려고 여기저기 다니시고 급매물을 물건을 내놓으시는 분들이 많았는데 이제 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화가 되면서 이제 내 물건을 급매로 팔지 않아도 자금을 융통해서 돈을 돌려줄 수 있는 상황이 만들어질 수 있다는 겁니다. 자 세세하게 어떤 내용인지 살펴보도록 하겠습니다.
1. 규제지역 내 담보대출 허용
첫 번째 다주택자 규제지역 내에 주택담보 대출을 허용합니다. 일단 다주택자는 기존에도 비규제 지역에서 주택담보 대출을 할 수 있었어요. 근데 이제 규제지역 내에서도 이제 남은 규제지역은 몇 개 안 되죠. 강남 3구와 용산만 남아있는 상황 이게 이제 ltv 제로에서 30%까지 상향되는 겁니다. 구체적으로 이야기 해보면
첫 번째 다주택자 규제지정 내 주택담보대출 허용 지금 현행은 다주택자 규제지역 내에 주택담보 대출 주택부임 목적 이거를 금지하고 있어요. 근데 3월 2일부터는 다주택자가 규제지역 내에 주택을 구입할 목적으로 주택담보대출 받는 것을 허용하겠다는 거예요. 그래서 규제지역은 30%까지 비규제 지역은 60%까지 자 지금 이게 다주택자가 아니면은 40%죠. 그리고 비규제는 70%입니다. 근데 여기서 10% 깎은 금액입니다. 다주택자는 규제 30% 비규제 60% 허용이 된다는 거예요.
ltv | 현행 | 개선 |
다주택자 규제 지역 | 0% | 30% |
다주택자 비규제 지역 | 60% | 60% |
무주택자 1주택자 규제지역 | 40% | 40% |
무주택자 1주택자 비규제지역 | 70% | 70% |
그럼 다주택자 이면서 집을 사고 싶은 분들은 이제는 주택담보 대출을 쓸 수 있다는 거고 특히 여기서 가장 드라마틱하게 이런 유동성을 활용할 수 있는게 이제 비규제 지역이죠. 강남 3구 용산만 아니면 다주택자도 이제 60% 대출 받아서 집 살 수 있다는 말입니다. 자 그럼 급매물 잡을 때 이거를 활용할 확률이 굉장히 높아지죠.
원래 필요한 돈이 10억인데 이제 10억이 아니라 4억만 있으면 살 수 있게 바뀌는 거예요. 특히 다주택자는 시장에 대한 학습이 돼 있는 상황이죠. 자 그래서 시장 진입이 무주택자와 1주택자보다는 좀 더 낫죠.
규제지역 몇 없기 때문에 큰 의미 없다! 다만, 큰 거 한방은 나올 수 있다.
다만 뒤에 보면 알겠지만 서민 실수요자 9억이하 ltv 80%, 9억 이하 노려라.
2. 임대사업자 주담대 허용
두 번째 임대사업자죠. 임대사업자에 대한 주택담보 대출을 허용한다는 거예요. 자 이전엔 주택담보대출을 임대사업자가 못하도록 막았었죠. 규제를 했어요. 근데 이거를 이제 규제지역은 30%까지 비규제지역은 60%까지 상향한 것으로 완화가 됩니다. 자 이렇게 되면 임대사업자를 활용해서 주택담보 대출을 이용해서 활용을 할 수가 있겠죠. 자 근데 한 가지 아쉬운 점은 지금 현재 아파트는 등록할 수 없다는 것입니다. 구체적으로 이야기 해보면
두 번째 임대사업자에 대한 주택담보 대출을 허용한다는 내용입니다. 지금은 주택 임대 매매사업자의 경우에 전 지역 모든 지역의 주택담보대출 취급이 금지되어 있어요. 자 원래 이전만 하더라도 문재인 정권 전에만 보더라도 임대사업자 내서 다 대출 받으시고 월세 받으신 분들 많았거든요. 임대사업자로 주택사서 대출 받고 월세 받는게 거의 전세로 세팅하는것 보다 거의 많을 정도로 월세 용도로 주택을 구매하시는 분들이 많았거든요.
근데 이게 퇴색된 거지 갭투자가 많다 보니까 임대사업자도 싸그리 그냥 월세 받는 분들도 많은데 대출이 안 나오게 만드니까 어떻습니까 수익률이 안 나오는 거예요. 대출을 못 받으면 결국 임대사업자에 대해서 월세로 수익을 만드시려는 분들한테도 타격이 굉장히 크다는 거예요.
결국에 어떻게 되겠습니까 예 임대사업자는 월세 받을 목적으로 안 하게 되는 거지 오히려 전세로 임대사업자 활용하는 사람이 더 많아지는 거예요. 그러니까 문제가 된 거죠. 근데 개선해서 이제 주택임대사업자에 대한 주택담보대출 취급을 허용한다 그래서 이것도 똑같아요. 다주택자랑 규제지역은 30%까지 비교해 지역은 60%까지 허용이 되는 겁니다.
임대 사업자 | 현행 | 개선 |
규제지역내 ltv | 0% | 30% |
비규제지역내 ltv | 0% | 60% |
그래서 지금 뭐 빌라나 오피스텔 이제 아파트 등록이 안 되니까 오피스텔을 사신 분들은 추후에 주택임대사업자를 활용하셔 가지고 전세가 급락했잖아요. 특히 수도권 뭐 신축장이 벌어지는 입주 물량이 많은 데는 월세로 활용을 하시면 더 좋은 대응 전략이 될 수 있다라는 거예요. 60% 까지면 되니까
오히려 전세 맞추는 것보다 높잖아요. 전세 맞추면 지금 뭐 인천이나 이런데 보면 40%도 안 되는 지역에 태반인데 20% 이상 세이브가 된다. 즉 내가 대출받으면 60%까지 가능하니까 전세가율 40%인 곳에서 전세 받기보다는 대출 60% 받고 월세를 받는게 이득이라는 것입니다.
그럼 내가 필요한 돈이 결국에 이렇게 해서 월세를 받으면서 이자를 감당하고 시간이 흘러 높은 전세가율과 매매가가 상승 사이클로 돌아서면 그때 매도 전략을 만들면 되니까 이거 굉장히 좋은 거예요.
이거 그래서 지금 특히 여기서 연결할 수 있는게 뭐다 지금 수도권에 보면 입주가 한참 남은 2024년 2025년 2026년 2027년 2028년에 입주하는이 아파트들이 있습니다. 이 아파트들 입주하려고 기존에 있던 전세가 추락해서 기존 아파트 마피로 던지거나 전세보증금 돌려주려고 헐 값에 급매로 던지는 분 있어요. 마피 뭐 2000, 3000 5000 이런 물건들 있잖아요. 잘 잡으면 또 이거와 연계해서 기회를 만들 수 있다는 뜻과 같습니다.
신축장에서 임대사업자는 급매로 60% 대출 받아 월세 세팅하라.
3. 보증금반환 목적 대출 가능
세 번째 임차보증금 반환 목적에 주택담보대출의 각종 제한 규정을 완화한다는 겁니다. 이거는 이따 아래에서 세부적인 내용을 살펴보도록 할게요
세 번째 이게 중요해요. 이게 중요한 거예요. 지금 전세 급락을 만들었던 큰 이유가 뭘까요. 자 일단 첫 번째가 금리 두 번째 계약갱신청구권이에요. 전세가를 필요 이상 더 떨어지게 만들었다 서로 경쟁하다 보니까 계약갱신청구권을 썼던 물건들이 시중에 그대로 나오고 다른 싼 지역을 찾게 되면서 물건들이 서로 경쟁하는 물건이 많아진 거죠. 경쟁하는 물건이 그러면서 전세가를 조금 더 떨어뜨리는데 일조를 했습니다.
게다가 또 하나가 뭐다 바로 이거예요. 임차보증금을 반환해야 줘야 되는데 여기에 대한 제한 요소들이 너무 많았다는 거예요. 그래서 돈을 어떻게든 구해야 되니까 자기가 가지고 있는 물건 중에서 급매로 날리거나 아니면 전세가를 더 시중 가격보다 빨리 내려 가지고 더 내려 가지고 왜 빨리 돌려달라고 하니까 그러면 인간은 기본적으로 뭐 남에게 피해를 주고 살 수 없잖아요.
그래서 세입자에게 빨리 돈을 줘야 되고 이사를 가야 되는데 지금 시세가 5억이긴 한데 지금 5억에 물건들이 경쟁하고 있으니까 나는 4억에 전세 내놔서 빨리 이거 돌려줘야겠다 이렇게 생각하게 되거든요. 자연적으로 조금 더 낮추자 그래서 빨리 돌려주자 그러다 보니까 더 추가로 낮추는데 이게 일조한 거예요. 돈을 못 구하니까
근데 여기에 대한 대출이 많아 되면 어떻게 돼요 돌려주는데 큰 문제가 없게 바뀌는 거예요. 그러면 필요 이상으로 금액을 낮추지 않아도 된다라는 말과 같습니다. 대출에서 융통하면 되니까 그러면 조금 틈이 나는 거죠. 틈이 자 살펴볼게요 규제 지역이죠. 기존에는 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 한도는 대출 한도는 2억이다. 그리고 규제지역 내 9억 초과 아파트에 대한 전입 의무가 있다.
그러니까 임차보증금 반환 목적으로 대출을 받았으면은 다시 들어가라 이거예요. 다시 들어가라 규제지역 내부 초과하면 어 이거 주택담보대출 나오면 이거 임차보증금 반환 목적 나오면 2억 때문에 내가 다시 들어와야 돼 라고 하는 거예요. 말이 안되죠.
게다가 그게 15억이 넘어가면 2억 밖에 안 해주는 거예요. 그냥 그리고 이게 2주택 정도면이 2주택 이상 보유한 경우에는 규제지역 소재의 담보대출을 취급한다 그러면 다른 주택은 처분해야 되는 처분 의무가 생기는 거고 3주택 이상의 경우에는 보유세대 규제지역 내에 주택담보대출이 전면 금지 자 이렇게 됐기 때문에 임차보증금을 돌려주고 싶어도 돌려주기가 어려웠다.
근데 이게 개선이 되면서 임차보증금을 반환할 목적으로 주택담보 대출을 받으면 각종 제한이 다 일괄 이게 모두 다 없어진다는 거예요. 이게 다 없어진다 그래서 첫째로 ltv를 봐야 되고 두 번째 DSR 범위 내에서 대출 취급이 가능하다라고 보시면 돼요.
이제 임차보증금을 돌려줄 목적이면 주택 수 상관없이 ltv와 dsr만 검토하고 대출을 해준다는 거예요. 그럼 이제 돌려주는데 큰 문제가 없어지는 거예요. 대출을 많이 쓰신 분들이야 DSR 때문에 여전히 뭐 어려운 상황이겠지만 그 외분들은 이제 다주택이란 이유만으로 대출 별로 쓰지도 않았는데 임차보증금 대출 못 받았던 분들 있잖아요.
그런 분들은 이제 임차보증금이 낮춰진 상태에서도 내가 얼마든지 돌려줄 수 있는 돈이 융통이 가능해진다 그럼 급매로 팔 필요도 없고 싸게 꺾어서 전세를 새로 내놓을 필요도 없다 입니다.
이제 다주택자 대출 되니 전세금 반환 때문에 전세 낮출 필요 없고, 이제 전세가 경쟁해서 더 떨어지는 현상은 중지!
4. 생활안정자금 주담대 한도폐지
네 번째는 생활안정자금 목적에 주택담보 대출 한도를 폐지 지금은 2억까지인데 이거를 ltv와 DSR 내에서 허용하겠다는 내용입니다.
네 번째입니다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 한도도 폐지된다고 합니다. 지금은 생활안정 자금 목적 주택담보 대출은 최대 2억원까지 취급이 가능하다. 원래 이거를 1억 했다가 2억 했다가 바꿨던 거잖아요. 근데 이거를 개선해서 한도가 없어지는 겁니다. 2억까지가 아니라 폐지가 돼요.
즉, 내가 내 아파트 가지고 언제든지 대출을 받을 수 있다. 특례보금자리론이면 더 좋다.
그래서 똑같아 ltv와 DSR 범위 내에서 받을 수가 있는 거는 생활안정 자금의 주택담보 대출 이게 뭐죠. 결국에 내가 집을 살 때 주택담보대출이 일으키는게 아닌 지금 갖고 있는 상황에서 두 라인인 거 아니에요. 지금 이미 지금 갖고 있어 처음에 대출 받은 거 아니야 근데 지금 첫 번째 임차보증금을 반환할 목적으로 나와 나오거나 두 번째로 생활안정자금 본인이 쓰려는 목적이나 이 두 가지 다 예전으로 돌아가는 거예요.
처음 살 때만 주담대를 쓸 수 있었던게 아니라 이미 내가 처음에 안 받았더라도 ltv와 DSR 적용에 맞춰서 언제든지 이제 대출을 받을 수 있는 겁니다. 임차보증금을 돌려줄 때도 본인이 쓰려고 해도 받을 수 있는 거예요. 그리고 이렇게 대출을 받은 경우에 항상 문제가 됐던게 뭐 서약을 하고 뭐 주택 추가로 늘리는 거 금지하고 뭐 그런게 있는데 이제 그런게 다 없어지잖아요.
5. 주담대 대환 기존 시점에 dsr 적용
다섯 번째 주택담보 대출을 대환할 때 기존의 대출 시점에 dsr을 적용한다. 1년 한시 적용입니다. 기존 대출 시점 대출을 받을 때 DSR 적용하는 거예요. 대출이 dsr이 지금 가장 중요한 맹점인데 자 이게 이전에 3단계로 나눠 가지고 시점마다 강화가 되었단 말이에요. 이 강화 시점 전으로 돌아가서 내가 이전 대출을 받을 때 그 대출 조건으로 해준다는 것입니다.
내가 dsr을 70% 시점에 받았으면 그 시점대로 대환대출은 40%가 아니고 70%로 해줘서 대출 한도가 줄어드는 것을 막는 다는 것인데요. 예를 들어 내가 6억을 빌렸는데 이제는 dsr 40%되서 4억 밖에 안나오면 금리가 싸도 2억이 모자라니 대환을 안하잖아요. 이걸 보완해주는 것이죠.
즉 근데 이거를 기존의 대출 시점 대출 시점에 dsr을 적용해서 해주겠다는 겁니다. 이것도 1년 한 시입니다. 1년 한시 그러니까 한시라는 말이 들어가면 뭐다 1년 안에 꼭 해야 되는 장점이 많은 대출이라는 겁니다.
이게 또 어디에 적용되냐면 이제 변동금리로 돈을 빌리시는 분들이 있잖아요. 근데 이제 대환으로 해서 특례보금자리론이나 이거 쓰실 분들이 활용할 수 있는 거라는 거예요. 요거는 기존의 변동 이제 6개월 변동 뭐 해서 변동 쓰신 분들이 있잖아요. 이제는 높은 금리를 맞닥뜨릴 수밖에 없는 분들 그런 분들은 대환를 해야 되는데 이런 상품들을 이용해서 대환을 하시라는 말입니다.
특례 보금자리론은 dsr을 안보는 대신 dti를 보는데 어떤식으로 될지는 추후에 나와봐야 알 것같네요. 특례보금자리론 dsr이 궁금하시면 아래 링크를 통해서 확인해보세요.
특례보금자리론 DSR 진짜 안보나?(대신 보는것, 2023년)>>
6. 서민실수요자 주담대 한도폐지
여섯 번째 서민 실수요자의 주택담보대출 한도를 폐지한다라는 겁니다. 자 현재 6억원 근데 이거를 ltv와 DSR 한도 내에서 허용하겠다라는 겁니다.
여섯번째 서민 실수요자의 주택담보대출 한도 폐지 이거는 이제 이번에 다주택자 완화책이잖아요. 서민 실수요자에 대해서 ltv를 더 완화해주는 그리고 생애최초의 경우에는 더 완화해서 80%까지 이렇게 완화해주는 거거든요. 자 서민 실수요자의 경우 규제지역 내에 주택담보 구입 목적 취급시 최대 6억원까지 대출이 가능하다
그러니까 현행은 6억원까지 대출해주고 ltv를 60%에서 더 높여 준다는 말이죠. 그러니까 싼 저렴한 주택도 최대 6억까지 할 수 있는 거죠. ltv 70% 80%까지 가능하니까 특별 대우를 해주는 거예요. 우대 조건이 상향인 거예요. 그러니까 내 돈을 최소화해서 들어갈 수 있는 그 조건들인 거죠.
그게 부부 합산 연소도 9천만원 그리고 무주택 세대주 그리고 투기과열 같은 경우에 9억 이하 그리고 조정 대상은 8억 이하 이걸 충족하는 경우에 ltv를 더 상향해 주는 거예요.
근데 이걸 개선해서 이제 서민 실수요자라는 경우이 조건은 동일하죠. 이 조건을 갖추고 있는 경우에 이제 6억까지 해주는게 폐지가 되고 ltv dsr의 조건을 갖추고 있으신 분들은 어차피 9억 초과 아파트도 대출 가능하고 기준 시세 대비 ltv 80% 원래 최대 6억이었는데 이제 이게 없어지는 거잖아요. 이제 80% 이내로 받을 수 있다는 거예요. 이렇게 6가지가 완화되고 이게 3월 2일에 의결을 목표로 추진될 예정이다.
조건만 되면 실수요자라고 해도 10억 초과 아파트 ltv 80% 6억이상도 가능하다.
정리, 총평
그러니까 3월 달부터는 다주택자 완화로 이제 바뀌는 거죠. 완화된 상황으로 또 시장이 어떻게 굴러가는지 우리가 살펴봐야겠죠. 중요한 점은 뭐냐면 결국에 시중에 급매물을 만들었고 전세를 추락시켰던 요인 중 하나인이 다주택자에 대한 금융 억제책, 이게 풀리게 되는 거고 시중에이 무주택자와 1주택자가 활용할 수 있는 유동성도 더 증가하게 되는 효과를 가져오게 됩니다.
결국에 이게 시장에너지로 다시 돌아갈 것은 뻔한 것이고 자 앞으로 급매물 나오기 더 힘들어질 거고 전세가도 추가로 빠지기 어려운 상황으로 가게 될거다 이번 다주택자 완화를 이렇게 정리해 볼 수가 있겠습니다.
3월부터 시장 상황 어떻게 돌아가는지 잘 살펴봐야겠습니다. 자 여전히 근데 전세가는 많이 떨어진 상황이고 서울의 아파트에 전세가율 보면은 이제 50% 중심으로 돌아가고 있습니다.
자 일단은 우수 지역이면 우수지역 일수록 전세가 매매가 차이가 너무 커요. 강남도 지금 20억짜리 아파트가 전세 뭐 7억인 경우도 있으니까요. 야 이거 전세가 장난 아니네요 이런 상황에서 매매가가 올라갈 확률이 높을까요. 아니면은 내려갈 확률이 높을까요. 자 지금 제일 중요한 것은 결국에 이런 다주택자 완화를 통해서 전세가가 회복하는게 먼저 첫 번째 순서다.
그래서 올해는 전세가 회복을 먼저 확인하고 시장에 진입해도 늦지 않는다 아파트는 시장은 이렇게 보시면 되겠습니다. 자 그 전에라도 우리가 여러가지 방향성을 보고 시장의 변화를 감지하고 어느 쪽으로 투자할 것인가를 생각해보시면 되겠습니다.
추가로 추천 지역이 궁금하시면 다주택자 주담대 가능(반등 지역 2곳)을 확인해주세요.